5月30日，我在悉尼内西区连续观摩了四场拍卖，分别位于 Croydon、Five Dock、Burwood 和 Newtown。
最终结果是两场成交、两场流拍。
如果只看结果，似乎平平无奇；但如果仔细观察竞价过程，会发现当前市场已经出现非常明显的分化：优质土地依然抢手，而高总价住宅和需要较大改造成本的物业，则面临更严苛的价格考验。
Croydon：近千平方米大地块，448万成交
当天成交价最高的是 Croydon 的 22 Robinson Street。
坐落于优质住宅街区，占地约992平方米，拥有15.24米门面，属于当地较为少见的大地块产品。房屋虽然年代较早，但保养良好，自住、翻新重建甚至未来开发都具备一定想象空间。
现场约40多人围观，三组买家参与竞价。
开拍后价格一路从420万推升至448万，虽然后半段加价速度有所放缓，但买家始终没有放弃竞争。
最终成交价为448万澳元，折合土地单价约4515澳元/平方米。
接近1000平方米的土地规模，加上未来可能存在的LMR开发潜力（STCA），让这套物业同时吸引了家庭买家和开发型买家。
这场拍卖再次证明，在悉尼内西区，大面积土地依然是稀缺资源。
Five Dock：后半场突然“变脸”
今天最精彩的一场拍卖来自 Five Dock 的 21 Queens Road。
这是一块709平方米的转角地，房屋由同一家族持有超过50年。虽然位于较繁忙的主路旁，但转角位置、大土地以及未来地铁开通带来的利好，仍然吸引大量买家关注。
现场约50多人围观，三组买家激烈竞争。
拍卖师建议300万起拍后，价格稳步上涨至327万。
当拍卖师宣布 On The Market 后，竞价进入白热化阶段。
有趣的是，买家开始频繁以1000至5000澳元的小幅加价试探对手底线。331万、333.1万、333.3万、333.4万、333.5万……现场仿佛进入“心理战”模式。
但就在大家以为竞价将缓慢结束时，局势突然改变。
领先买家开始连续跳价：
340万、345万、350万、356万。
短短几轮便迅速拉开差距, 最终物业以360.1万澳元成交。
这场拍卖充分说明，当买家意识到对手实力仍然强劲时，小幅试探往往会被果断的大额加价取代。真正有决心的买家，很多时候会选择用强势姿态结束战斗。
Burwood：豪宅遇冷，365万流拍
与前两场形成鲜明对比的是 Burwood 的 1 Selborne Street。
这是一套全新高端半独立住宅，配置堪称豪华：5房4卫3车位，私人玻璃电梯、影音室、健身房以及高规格 Miele 厨房一应俱全。
然而拍卖开始后，现场却异常安静。
数分钟内无人出价。
拍卖师不断调动气氛，约五分钟后才终于出现第一口340万的出价。
随后价格缓慢上升至362.5万，共有三组买家参与竞价。
当价格来到365万时，拍卖师多次呼叫仍未达到卖家保留价，最终宣布流拍。
从现场观察来看，物业本身有很多优点。
距离 Burwood Station 和 Westfield 仅约300米，产品质量也相当出色。
问题更多出现在总价层面。
当前市场对300万以上住宅的购买力明显弱于前几年，买家愿意看房、愿意竞价，但对于价格合理性的要求变得越来越高。
Newtown：市场只愿出155万，卖家想要170万
当天另一场流拍发生在 Newtown 的 1 Alice Avenue。
这是一套典型的双门面砖房，土地约202平方米，附带约41平方米阁楼空间。
物业最大的卖点并非房屋本身，而是位置。
Newtown、Enmore 与 Marrickville 三大热门区域交汇，步行即可到达商场、咖啡馆、公园和餐厅。
共有三组买家注册。
出价过程并不复杂：
130万、140万、145万、150万、152.5万、155万。
当价格停留在155万后，拍卖师宣布卖家出价（Vendor Bid）170万。
这也意味着市场与卖家的心理预期存在明显差距。
最终物业流拍。
现场还有一个问题——飞机噪音。
看房期间多架起飞的飞机经过，噪音感受十分明显。
如果用一句话总结今天的四场拍卖，那就是：土地在赢，房子在输。
Croydon 和 Five Dock 成功成交的共同点，都是拥有较大的土地面积和未来发展潜力。
而 Burwood 与 Newtown 流拍的共同点，则是卖家对价格的预期高于市场愿意支付的水平。
过去几年，市场普遍相信“房子会涨”。
而今天的买家更关心的是：这块土地值多少钱？未来还能做什么？
这个价格到底有没有性价比？
从现场竞价表现来看，资金并没有消失，需求也没有消失。
只是买家比过去更加理性、更会计算，也更愿意等待。
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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。
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