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经常有人问我：“我准备卖房，你能不能推荐一个中介？”
这似乎是一个很简单的问题，给出一个中介的名字就行了。
在推荐中介之前，我首先要知道：房子在哪里？是House、Apartment、Townhouse，还是Terrace？土地面积多大？房屋状况怎么样？是精装修、自住条件很好，还是已经多年没有翻新？是自住房还是投资房？目前有没有租客？
你是急着卖，还是可以等待一个比较合适的价格？房子需不需要先维修、刷墙、整理花园？要不要做专业布置？是空房上市，还是带着租客出售？准备走拍卖，还是私人协商出售？
接下来，我还要研究这个区域最近六个月到一年，到底是哪几个中介卖得比较多。他们卖过哪些类似房产？成交价怎么样？平均上市时间多长？擅长哪一种房子？是主要依靠拍卖，还是更擅长私下谈判？
有的中介特别会包装和推广高端自住房，知道怎样通过摄影、文案和布置，把房子的生活方式展现出来；
有的中介个人形象和知名度很高，适合价格较高、需要大量宣传的房产；
也有一些中介名气不大，但非常熟悉当地买家，跟进认真，谈判能力很强。
即使在同一个城区，相隔几条街，最合适的中介也可能不一样。因为学区、街道环境、建筑风格、土地面积和买家群体都可能不同。
选择中介也不能只看谁给出的估价最高。有些中介为了拿到委托，会先给卖家一个很乐观的价格，等房子上市以后，再一步步劝卖家降低预期。真正重要的是：他的估价有没有近期成交作为依据？销售策略是否合理？广告预算怎么使用？买家询价以后由谁负责跟进？拍卖当天谁来掌控现场？
佣金当然也要比较，但佣金最低的中介，不一定能帮你卖出最高的净价。假如佣金少了几千元，却因为谈判和营销能力不足，让成交价少了几万元，实际上并不划算。
我通常建议卖家至少面谈两到三位中介，不仅听他们说能卖多少钱，还要看他们如何分析房产、如何制定上市计划，以及他们是否愿意讲清楚房子的缺点和市场风险。
所以，“我该选哪个中介帮我卖房”，背后其实又是差不多十个问题。
真正负责任的建议，不是马上给出一个名字，而是先把房子、市场、卖家的目标和中介的能力放在一起比较。最后选出的，不一定是名气最大的，也不一定是佣金最低的，而应该是最适合这套房子的人。