有人说，512税改之后，自住房越来越重要，应该不断升级（Upgrade）自己的自住房，把资本利得税豁免的优势发挥到极致。

也有人说，千万不要急着买自住房，应该先买投资房，让租客帮你还贷款，同时享受负扣税和各种税务优惠。

两种观点听起来都很有道理，到底谁对？

我的答案是：两种策略都成功过，也都有人失败过。关键不是策略，而是适不适合你。

我做买家中介这些年，看过太多案例，发现真正赚钱的人，很少是因为选择了某一种”正确策略”，而是一直坚持走最适合自己的路线。

为什么有人坚持不断升级自住房？

澳洲的税制，对自住房确实非常友好。

符合主要住宅条件的房产，出售时一般不用缴纳资本利得税，这是投资房无法相比的优势。

假设一套房十几年后升值了100万澳元，这100万很可能一分钱税都不用交。

除了CGT，自住房在很多州还可以豁免土地税，也不会计入养老金资产测试，这些都是实实在在的政策红利。

因此，不少家庭会走这条路。

第一次买一套两房公寓，几年以后换三房house，再过几年换大House。等收入越来越高，再换到自己真正喜欢的社区。

每一次升级，都是利用上一套房子的升值完成下一次跨越。

如果房价持续上涨，这条路确实能够积累可观的财富。

但是，它并不是没有代价。

每一次换房，都意味着要支付印花税、中介佣金、律师费、搬家费。

几十万的增值看起来不少，但几次交易下来，成本同样惊人。

另外，自住房虽然升值，却不能产生租金收入。

房子越来越值钱，并不代表现金流越来越好。

很多家庭住着价值三四百万澳元的房子，生活支出却依然要靠工资，这样的例子并不少见。

为什么越来越多人建议先买投资房？

另一种思路完全不同。

既然年轻的时候借贷能力最好，为什么不把有限的贷款额度留给能够赚钱的资产？

投资房最大的优势，并不是租金。

真正吸引投资者的是税务。贷款利息可以抵税，物业管理费可以抵税，维修、保险、折旧等很多支出都可以抵扣。与此同时，租客也在帮你偿还贷款。

几年以后，房子升值了，贷款减少了，资产自然越来越多。

等投资组合成熟，再考虑购买理想的自住房。

这种策略，在现实生活中也很常见。

不过，它同样有自己的问题。

投资房将来出售，需要缴纳资本利得税，还可能涉及土地税。

如果一直租房生活，还要面对搬家、续租、学区变化等现实问题。

对于有孩子的家庭来说，这些因素有时候比税务更加重要。

很多人忽略了一个更现实的问题

讨论买自住房还是投资房的时候，大家往往都盯着税务，却忽略了银行。

决定你未来能买多少套房子的，不只是房价，还有借贷能力。

我见过不少首次置业者，一开始就买了一套预算上限的豪宅，住得确实舒服。可是几年以后，收入增长跟不上贷款增长，再想买投资房，银行已经贷不了多少钱。房子是买了，但财富增长的空间反而被锁死了。

当然，也有另一种情况

有人一直追求投资，名下有好几套投资房，却始终没有属于自己的家。孩子上学不断搬家，生活稳定性受到影响。最后不得不卖掉投资房，才买到一套满意的自住房。

这两种情况，都谈不上成功。

如果你问我，更倾向哪一种策略？

我既不支持一味升级自住房，也不赞成盲目囤投资房。

房产只是财富配置的一部分，而不是全部。

如果你的目标是改善生活品质，希望一家人长期稳定地住在喜欢的社区，那么早点拥有一套适合自己的自住房，本身就是一种成功。

如果你的目标是在四五十岁建立稳定的被动收入，那么投资房的重要性自然更高。

没有哪一种策略能够适合所有家庭。

真正应该问自己的，不是”别人怎么做”，而是”十年后的自己，希望过什么样的生活”。

因为不同的答案，会决定完全不同的买房路线。

凯文王老师说

其实，以上争论的往往不是房子，而是不同的人生。

所以，与其复制别人的路线，不如先弄清楚自己的目标。

买房有疑问，私信我！