纽卡斯周边,Metford这套五房住宅为何不到10天就卖掉？80多万指导价

6月19日，Metford的7 Drysdale Crescent上市不到10天便进入冷静期。中介最初给出的价格指引只是80万出头至中段，但从房屋条件、周边成交和市场反应来看，最终成交价预计在90万以下

很多人看到这里会问：一套在Metford的房子，为什么卖得这么快？是不是卖便宜了？（位于纽卡素周边）

我认为，这套房快速成交，并不一定代表卖方卖低了，而是它刚好满足了当地家庭买家最看重的几个条件：房间多、面积大、位置相对成熟、风险较少，而且一开始的报价足够吸引人。

这套房建于2005年，土地面积630平方米，室内面积约217平方米，拥有5个卧室、2个卫生间和双车库。它最大的优势不是装修有多豪华，而是空间够用。

现在很多新房虽然看起来漂亮，但土地越来越小，室内布局也比较紧凑。四房房子已经不少，但真正五房、两个卫生间、双车库，而且还有多个生活区域的房子，并不常见。

对于有两个孩子甚至三个孩子的家庭来说，五房的实用性很高。父母可以有独立主卧，孩子各自有房间，还能留出一间做书房、客房或老人房。尤其现在不少家庭需要在家办公，额外一个房间的价值越来越明显。

从户型看，这套房除了客厅、餐厅外，还有家庭厅和独立活动空间，后院也有户外娱乐区和泳池。泳池对投资客来说未必是优点，因为会增加维护和保险成本；但对自住家庭来说，泳池往往很有吸引力。Hunter地区夏天炎热，孩子放学后能游泳，周末可以在家招待朋友，这种生活方式是很多家庭愿意买单的。

土地630平方米虽然不属于特别大的地块，但在这类现代住宅区里已经算不错。房子本身占地较大，前后院仍保留了一定活动空间，双车库外还有停车位置，对有多辆车的家庭很实用。

另外，这套房的风险条件也比较干净。资料显示，该物业没有明显的洪水、山火或遗产保护覆盖层。对于Maitland和Hunter一带的买家来说，洪水问题近几年已经变得非常敏感。很多买家看房时，第一件事不是看厨房，而是先查洪水图、地势和保险风险。

因此，一套没有明显洪水覆盖、没有山火风险、又位于成熟住宅区的家庭房，本身就会比同价位但风险较高的房子更受欢迎。房屋还配有太阳能板和FTTP高速宽带，对现代家庭和在家办公人士也是加分项。

从周边成交来看，90万左右并不算离谱。附近85 Ferraby Drive成交价为90.95万，63 Ferraby Drive成交价为89.5万。再看隔壁Ashtonfield，同类家庭住宅近期已经卖到94万、95万甚至96万。

7 Drysdale Crescent拥有5房、217平方米室内面积和630平方米土地，产品本身明显优于很多普通四房住宅。因此，如果成交价在89万至92万之间，我认为是合理区间。

平台估值约94万，预估租金约775澳币每周。估值模型不可能完全准确，但它至少说明市场已经将这套房定位在90万以上。Metford过去12个月五房以上住宅的中位价约87.75万，而这套房的面积、房间数和家庭功能都处于中上水平，成交价高于中位数也很正常。

真正让它快速成交的关键，还是中介的报价策略。

卖方没有一开始就把价格写成90万，而是给出80万出头至中段的价格指引。这样做会先吸引预算80多万的买家来看房，同时也会让预算90万左右的家庭觉得有机会。只要开放日人气起来，买家之间产生竞争，最后成交价往往会比最初指引高不少。

这也是为什么，有些房子挂牌价格看起来不高，但最终成交却不低。中介并不是单纯想低价卖，而是先把足够多的买家吸引进来，再通过竞争把价格推到市场愿意接受的位置。

所以，7 Drysdale Crescent不到10天进入合同，并不是偶然。它有五房大户型、双车库、泳池、较完整的家庭生活空间，也没有明显的洪水和山火覆盖风险。再加上80多万的报价策略，足以吸引一批本来预算在90万左右的家庭买家。

如果最终成交价在90万左右，我认为卖方和买方都算合理。卖方卖出了符合房屋条件的价格，买方则买到一套空间够大、适合长期居住、未来也比较容易出租和转售的家庭住宅。

笔者提供以下服务