23/05/2026 5月23日悉尼内西拍场观察：六场拍卖，五场取消,一场流拍！这是咋了？ 今天，5月23日，我连续跑了六场拍卖。 结果却有点意外。 六场里面：五场取消拍卖，一场流拍 作为长期看悉尼拍场的人，这种情况其实并不常见。 有 Glebe 的小排屋，有 Stanmore 的 Federation semi，也有 Haberfield 的大地块独立屋，还有Concord的三套。 但今天现场，我明显感受到一种变化，看房的不多，同时，没有人愿意举牌。 这种气氛，和前几年完全不一样。 Glebe：150万 Vendor Bid，无人接手 今天唯一真正完成拍卖流程的，是 Glebe 的 24 Burton Street。 两房一卫一车位。 约114㎡土地，带后巷停车。 距离轻轨站约100米，靠近新 Sydney Fish Market 。 Glebe 本身一直是内城区里生活氛围很成熟的区域。咖啡馆、大学、海边步道、轻轨，全都在附近。对于年轻专业人士来说，这种位置长期都有人喜欢。 而且房子内部已经翻新过。 木地板、现代厨房、砖墙元素，基本属于可以直接入住的状态。 再加上后巷停车，在 Glebe 这种老城区，其实是加分项。 但拍卖师最终以150万 Vendor Bid 起拍后，现场没有人继续出价。 最后 Passed In。 下午5点，更新为for sale, 150万！ Stanmore：房子不错，但买家犹豫 随后看的 Stanmore 44 Harrow Road，原定上午10点拍卖，最终取消。 这套房其实完成度很高，双层 Federation semi。 3房2卫1车位，后巷停车。 整体翻新状态很好。 主卧带 ensuite、walk-in robe 和 balcony，楼下开放式客厅连接 timber deck 和花园，非常符合内西区家庭买家的喜好。 位置也不错，步行到 Stanmore Station 大约600米。 正常情况下，这类房子应该属于比较容易成交的产品。 但问题在于： 现在市场对于“接近300万”的房子，开始明显变谨慎了。 尤其 semi-detached house。 虽然居住体验不错，但很多买家仍会考虑： 不是 freestanding，土地只有232㎡，future upside 是否有限 heritage overlay 是否影响扩建 过去几年，大家对这些问题没那么敏感。 因为市场上涨时，很多人更在意“先买进去”。 现在则不一样，大家会认真计算。 Haberfield：连稀缺大地块，也开始进入观望期 Haberfield 的 32 Ramsay Street。 约695㎡土地，4房2卫2车位。 指导价约320万。 Haberfield 一直属于内西区里很特别的区域。 街道统一，heritage 风格完整，大地块供应又非常少。 尤其这种接近700㎡的地，长期都属于稀缺资产。 理论上，这类房子应该是抗跌能力最强的一批。 但今天依然取消拍卖。 这其实反映出一个现实： 现在市场的问题，已经不只是“房子好不好”。 而是买家开始整体变谨慎，尤其300万以上市场。 Concord：家庭型市场，开始降温 另外，今天原定拍卖但最终取消的，还有 Concord 的三套房源： 72 Correys Avenue, Concord 74 Correys Avenue, Concord 24 Rhonda Place, Concord 同时出现拍卖取消，其实很能说明问题。 Concord 一直属于悉尼内西区比较稳定的家庭住宅市场。 这里的买家，很多都是：本地改善型家庭，长期自住买家 注重学区与生活环境的人群 相比 Glebe、Stanmore 这种土地偏小的区域，Concord 的 house 通常土地更大，居住舒适度也更强。 按理说，这类产品的市场稳定性应该更高。 但现在连 Concord 都开始出现连续取消拍卖，说明市场观望情绪已经不仅仅局限于某一个区域，而是开始扩散到整个中高端家庭住宅板块。 尤其总价进入300万以上后，买家会明显更加保守。 今天拍场最大的变化：大家开始等了 今天这几场拍卖，其实都有共同点。 现场有人，看房人数很少，真正出价的人没有。 这种感觉，其实和2021、2022年完全不同。 那时候很多买家最怕的是：“再不买，以后更贵。” 现在大家最担心的则是：“我是不是买贵了？” 这种心理变化，对市场影响非常大。 因为房地产本身，就是一个高度依赖预期的市场。 5.12税改讨论，已经开始影响市场情绪 最近市场一直在讨论5.12税改。 虽然很多内容还没有真正落地，但市场已经开始提前反应。 尤其投资型买家，最近明显变少。 原因其实不难理解。 如果未来：CGT discount 调整，Negative gearing 收紧 投资房税务增加，那么很多原本成立的投资逻辑，可能都会改变。 过去很多内西区小房子，其实都是投资客在支撑价格。 因为：靠近大学，租赁需求稳定，空置率低，长期资本增长不错 但现在，不少投资者开始选择观望。 大家会想： “如果未来税务环境变化，现在还值不值得买？” 这种情绪，其实已经开始影响拍场。 买家开始重新掌握主动权 过去几年，悉尼长期是卖家市场。卖家掌控节奏，买家害怕错过。 所以很多房子会超预期成交。 但最近，市场明显开始变化。尤其今天这种：大量取消拍卖转私下谈判 现场围观多、出价少.。 其实说明：买家开始重新掌握主动权了,大家不再急着追价,而是开始比较、等待、观察。 后面市场会怎么走？ 观点A 512税改一旦实施，房市将更惨 观点B 512税改一旦实施，短期影响大，长期影响不大 观点C 512税改很难实施，会更改，会推迟，甚至会取消 你怎么看？欢迎留言 笔者提供以下服务 凯文地产学院收费标准，支付方式 和 免责声明 【凯文原创】2025年1到12月地产文章汇总 2024年1到12月凯文地产原创文章汇总 2023年1–12月凯文原创地产文章142篇汇总 2022年悉尼原创地产文章138篇汇总