最近悉尼房市最大的变化，不是房价涨跌，而是“市场开始分化”。

很多人还停留在过去两年的惯性里，以为只要是挂牌出来的房子，就会有十组人抢、价格随便加几十万。但2026年的悉尼市场，已经明显进入了一个“买家更理性、卖家更难卖”的阶段。

数据显示，悉尼近期拍卖清空率已经跌到疫情以来低位，不少周末甚至只有40%-50%左右。

但真正重要的，不是清空率低本身。

而是：

在清空率低迷的时候，哪些房子还能吸引三组以上买家注册竞拍？

这其实是普通买家练习“找deal眼光”最好的阶段。

因为将来你真正想买到的好deal，大概率就和这些deal类似。

为什么低清空率阶段，更适合练习眼光？

很多人误以为，市场差的时候就不该看房。

其实恰恰相反。

市场热的时候，所有房子都会被气氛托起来。差房子、普通房子、包装房、炒作房，都会有人抢。那时候你很难分辨：

到底是房子真的好，还是市场太热。

但市场冷下来以后，真正的好房子会开始“显形”。

因为买家会变得极度挑剔，他们不再愿意为普通产品溢价，不再愿意为中介话术买单，也不会轻易FOMO。

所以这时候还能吸引多组买家竞争的房子，恰恰就是长期最抗跌、最容易增值的资产特征。

原因如下。

原因一，不是好deal，中介不会安排拍卖。

这一点很多人没意识到。

拍卖其实是一个“高风险销售方式”，尤其在市场差的时候。

因为一旦拍卖现场没人举牌，或者只有一个买家，中介和卖家的心理都会受到很大打击。市场会直接看到：“这套房没人要。”

所以在低清空率阶段，中介不会轻易把普通房源推上拍卖，因为失败概率太高。

只有那些：“中介已经提前感觉到市场反馈很好”的房子，才更有可能坚持拍卖。

换句话说：在市场低迷期还能被推上拍卖的房子，本身就已经经过一轮买家筛选。

真正敢硬上拍卖场的，通常都是“有底气”的产品。

原因二，不是好deal，不会有多组买家注册。

这是最关键的一点。

因为注册人数，是市场真实需求的体现。

在市场火热时，很多买家会冲动注册。但在市场冷静时，买家会非常谨慎。

尤其现在贷款压力、利率、持有成本都明显提高，买家不会再“先抢再说”。

所以如果一个房子还能吸引 三组以上真实注册买家

那基本意味着：这套房的价值，被多个理性买家同时认可。

这时候你最应该做的，不是感叹“太贵了”。

而是认真研究：为什么大家都想买它？

你会发现，好房子通常有一些共同点。

原因三，低迷市场，不容易产生泡沫和溢价。

因为情绪消失了。

当清空率高达75%-80%时，很多人买房其实不是在分析资产。

而是在对抗焦虑。

他们怕：再不买更贵， 再不抢就没机会， 别人都在涨

于是很多很普通的房子，也会被抢到离谱价格。

但低迷市场会让买家回归理性。

大家开始认真算：租售比， 持有成本， 翻新费用， 学区真实价值

和未来增长空间，于是泡沫会明显减少。

而这个阶段最有价值的事情，就是训练自己的判断力。

原因四，将来市场恢复后，你才不会迷失方向。

真正危险的，其实不是冷市场，而是热市场。

因为热市场里，所有东西都看起来像机会。

很多人在市场高潮期，会开始失去判断，最后高位接盘普通资产。

但如果你在低迷时期，长期观察那些“依然能吸引多组买家竞争的房子”

你会慢慢建立自己的判断体系。

将来当拍卖清空率重新回到70%以上时，你就不会因为市场情绪而迷失。

你会知道，什么是真正的硬通货，而这，才是真正的“找deal眼光”。

也是未来能帮你少踩很多坑、多赚钱的核心能力。

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

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