祖父条款下的负扣税和CGT

Negative Gearing（负扣税）实行 完全祖父条款

这意味着，如果投资房在新政策生效前已经买入，无论未来持有多久，仍可继续按照现行规则抵扣利息和持有亏损。只有政策实施后新购买的二手投资房，才可能失去负扣税资格。

CGT（资本利得税）实行 部分祖父条款

现行持有超过 12 个月可享受 50% CGT 折扣。2027.7.1 后改为按通胀调整成本，并设定最低 30% 税率。

对于已持有的资产，政策生效前的增值部分仍按旧规则处理，生效后的增值部分按新规则计算。

简单理解：

已持有投资房：负扣税基本不受影响。

将来出售时：CGT 税负可能略有增加。

新投资者：购买二手投资房的税务优势明显减少。

新房和开发项目：可能相对受益。

政府的方向是“保护老投资者，削弱未来二手投资房的税务优惠，把更多资金引导到新建住房供应。”

CPI 通胀指数到底怎么计算

现行制度：资本增值直接打五折

在目前制度下，如果投资房持有超过 12 个月：

应税资本利得 = （出售价格 − 成本） × 50%

例如：

• 买入价：100 万
• 卖出价：200 万
• 总增值：100 万

持有超过一年后，只需将其中 50 万计入个人应税收入。

如果您的边际税率为 47%，实际缴税约：

50 万 × 47% = 23.5 万

新制度：先扣除通胀，再计算资本利得

新方案的核心理念是：

政府不再简单地给予 50% 折扣，而是允许投资者先用 CPI 将原始成本调整至出售时的购买力水平，只对真正跑赢通胀的部分征税。

计算公式

调整后成本 = 原始成本 ×（出售时 CPI ÷ 买入时 CPI）

应税资本利得 = 出售价 − 调整后成本

实际案例演示

假设：

• 2027 年 7 月 1 日房屋价值：100 万
• 2037 年出售：200 万
• 十年累计通胀：30%

第一步：计算调整后成本

100 万 × 1.30 = 130 万

第二步：计算应税资本利得

200 万 − 130 万 = 70 万

与旧制度对比

同样的案例：

旧制度 总增值：100 万

– 50% 折扣后：50 万应税

新制度

通胀调整后增值：70 万应税

结果显示：

新制度比旧制度多出 20 万的应税收入。

如果税率 47%，多缴税约：

20 万 × 47% = 94,000 澳元

什么时候新制度更有利？

并不是所有情况下新制度都更差。

如果：持有时间非常长；

• 通货膨胀较高；
• 房价真实涨幅有限；

那么 CPI 指数化可能比固定 50% 折扣更有利。

例如：房价上涨 60%， CPI 上涨 50%

真实增值只有 10%，税负反而更低。

2027 年 7 月 1 日是关键分界线

根据预算资料，新制度只针对 2027 年 7 月 1 日之后产生的增值。

这意味着：2027 年前的增值

继续按现行 50% CGT 折扣处理。

2027 年后的增值

采用 CPI 指数化方法。

对已持有多套房产投资者的影响

负扣税预计继续适用

真正影响只在未来出售时体现。

假设未来 10 年：房价上涨 100%

CPI 上涨 30%

那么：名义增值：100%

• 通胀部分：30%
• 实际增值：70%

政府只对这 70% 的真实增值征税。

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

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