2026年3月28日周六拍卖结束后，我的粉丝MOMO给我留言，
“凯文老师，最近感觉天要塌了，大家都在踩踏性上市卖房，中介都在努力控场，希望大家再等等卖，因为手上没卖出的房子太多了，可是再等等就要被其他人踩的头破血流了，懂得都懂。现在头铁不知情上车的人都会后悔一辈子。”
谢谢 Momo 的信任，我觉得这段留言很有代表性，所以，想专门谈一谈。
我理解留言夹杂着——焦虑、紧张，甚至带点“怕错过”的恐慌感。但我必须很明确地说一句：“中介在控场”这个判断，我不同意。
这不是站在中介的立场说话，而是站在一个长期参与市场、真实进出拍卖场的买家角度，基于事实去分析。
先说逻辑本身的问题。
一边说“市场要塌了”，一边又说“现在不上车会后悔一辈子”。这其实是典型的情绪冲突：
如果你真的相信市场要下跌，那最合理的策略应该是等待，而不是冲进去买；
如果你觉得必须马上买，那说明你内心其实并不相信“要塌”，而是害怕错过上涨。
所以，留言本质上不是判断，而是情绪在打架。
再来说“中介控场”。
坦白讲，这个说法在现实中是站不住脚的。
一个中介能做什么？
他可以把房子包装好、营销好、尽量引导买家竞争、争取卖一个更好的价格。
但他能控制利率吗？不能。
能控制银行放贷吗？不能。
能控制整个市场的供需吗？更不可能。
市场从来不是某一类人能“控”的。
真正决定市场方向的，是一整套宏观因素：
利率变化、贷款政策、人口流入、供给节奏、买家信心、经济预期等等。
这些东西叠加在一起，才形成价格的走势。
中介最多只能影响“一些房子的成交结果”，而不是“整个市场的方向”。
如果你最近有真正去看房、去拍卖，你会发现一个更真实的情况——
现在的市场，不是统一上涨，也不是统一下跌，而是非常明显的分化。
什么叫分化？好房子——
地段好、交通便利、学区加持、户型合理、没有硬伤、好养活
这种房子，依然很多人抢，拍卖现场依然激烈，价格甚至还能创新高。
差房子——
临大路、靠高压线、格局奇怪、采光差、或者区域本身一般
这类房源，现在开始明显卖不动，需要降价，甚至流拍。
也就是说，市场没有塌，只是开始“挑剔了”。
这其实是一个更健康的阶段。
因为在前期上涨行情中，很多“普通资产”也被情绪带着涨，但现在，资金开始变得更理性，只愿意为真正优质的资产买单。
回到最关键的问题：那现在到底该不该买？
我一直强调一句话——不要用情绪做决定，要用理性去判断。
你只需要看三件事：
第一，你买的是不是“好资产”？
不是便宜就值得买，而是未来有没有持续需求。位置、稀缺性、功能性，这些才是核心。
第二，你有没有持有能力？
包括现金流、贷款空间、抗风险能力。市场短期波动不可避免，但如果你扛得住，就不怕波动。
第三，你打算持有多久？
如果你是短炒，那现在确实不适合，因为市场不再是单边上涨；
但如果是长期持有，优质资产的价值，往往会被时间放大。
很多人容易在现在这个阶段被带节奏。
因为这不是一个“很清晰”的市场：
不是暴涨（大家一致看多），
也不是暴跌（大家一致恐慌），
而是——有人开始悲观，有人还在乐观。
这种“分歧期”，最容易制造焦虑。
有人说“要塌了”，让你不敢买；
也有人说“再不上车就晚了”，逼你冲进去。
但这两种声音，本质上都是情绪，不是策略。
真正成熟的投资者，会在这种阶段做一件事：
过滤噪音，回到自己的判断体系。
市场从来不会因为某一句话而改变方向，
但很多人，会因为一句话做出错误决策。
凯文老王想说一句比较现实的话：
未来让人后悔的，往往不是“没在某一天买房”，
而是在没有想清楚的情况下，做了一个不适合自己的决定。
所以，与其纠结“中介有没有控场”，
不如问自己三个问题：
我看得懂这个资产吗？
我拿得住吗？
我等得起吗？
如果答案是肯定的，那市场的短期波动，其实并不重要。
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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。
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