在帮客户买房的过程中，经常有人问我：“能不能帮我砍价？”
这其实是一个非常复杂的问题，牵涉到估价、竞争、卖主情况、市场方向等多重因素。
不过今天，我愿意挑战一次，分享我个人的观点。
这些观点不一定与你的想法相同，你完全有独立判断的权利。
本文只是抛砖引玉，让买家在出价时心中更有底。
在开始讲策略之前，我想强调一个最重要的原则：
不是所有房子都值得砍价，有些根本砍不动，甚至还要加价
尤其是 稀缺资产——
比如地段极佳、土地比例高、面宽好、朝向优、周边很少有类似物业出售。
这种房子，没有砍价空间，错过一次，可能几年没有类似替代品。
这类房子，我们讨论的就不是“砍价”，而是“抢”。
是否要砍价？核心取决于三点
判断能否砍价、以及砍多少，主要基于三个要素：
① 你对该物业是否有一个靠谱的估价？
你必须有自己的判断，而不是完全听中介说的“价格区间”。
② 有多少真实竞争对手？他们大概能出到什么价位？
竞争对手越多，砍价空间越小。
③ 你对这套房子的喜欢程度有多高？
喜欢程度越高，你越不能拿它当“试价格”的对象。
接下来，我们用同一个例子，来讲 五种典型情境与应对策略。
假设你的估价是 100 万（以下都用这个例子展开）。
第一种情况：出价要高于估价（强竞争、强购买意愿）
适合的情况：
- 有 5 个潜在竞争对手
- 中介给的价格区间是 100 万—110 万
- 你的预算超过 110 万
- 你非常喜欢这套物业
- 你判断十年翻番问题不大
很多买家会犯一个错误：
明明很喜欢，还妄想“低价捡漏”，第一次出价 98 万。
这样做很容易直接出局。
正确方法：
- 第一次出价可以直接 100 万或更高
- 看中介反应
- 安排亲友第二次看房，进一步观察竞争对手数量
- 适时调整策略
这里我要强调一句极其重要的话：
宁可多付几万买到市场稀缺资产，也不要省几万买到一个不稀缺、不增值的物业。
这是长期投资者最重要的底层逻辑。
第二种情况：出价略低于估价（弱竞争）
还是同例子：
- 只有 1 个潜在竞争对手
- 你依然喜欢这套房
- 市场一般竞争
这种情况下，你可以适当试试：
- 出 97 万或 98 万 都可以
- 别低得太多
- 但不建议低于 95 万
因为你喜欢这套房，不必冒过度压价导致被别人超越的风险。
第三种情况：出价比估价低 5%（无竞争，但你喜欢）
假设：
- 没有竞争对手
- 你也很喜欢这套房
- 市场比较平稳
你可以出到 95 万。这是在合理范围内。
但仍然建议：
- 不要低于 95 万太多
因为： - 卖主可能惜售
- 房子挂久了可能会突然冒出新的买家
- 对方只要多出一万，可能就被别人抢走
“喜欢的物业”，不值得用太激进的低价去冒风险。
第四种情况：出价比估价低 10%（无竞争，卖主急售）
如果：
- 仍然没有竞争对手
- 卖主有急售迹象
- 你喜欢这套房
- 中介口风松动
这种情况可以尝试 90 万出价。
但注意：
- 急售并不意味着“随便砍”
- 也要确认房子本身无重大隐患
- 有些急售是因为市场，有些急售是因为房子本身
你需要额外做一些尽调。
第五种情况：放弃（便宜不是买的理由）
最容易让人“心动”的情况：
- 无竞争对手
- 卖主急售
- 唯一吸引你的点是：价格从 100 万降到 90 万
这就是典型的“贪便宜陷阱”。
如果你买它不是因为喜欢房子，而是被“便宜 10%”吸引：
一定要深入调查。
因为：
- 市场不会无缘无故便宜 10%
- 你必须搞清楚便宜背后的真正原因
作为买方代理，我宁愿客户错过这种房子，也不愿他们买错。
我想强调：
如果是第一种情况（稀缺优质资产），我情愿多付一点也要买。
如果是第五种情况（仅仅因为便宜），我大概率会选择放弃。
凯文老王说
砍价不是目的，买对房子才是目的
砍价，是技术；买对，是核心。
一个不稀缺的房子，即使砍到便宜，你未来可能仍卖不出好价钱。
一个稀缺的房子，即使多付一点，也会随着时间不断涨值。
买房碰到困难，私信我。
笔者提供以下服务
Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。
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