上周直播有人问我：
“100 万预算，在悉尼还能买到带奶奶房（Granny Flat）的独立屋吗？”
我告诉你——
买不到，但半年前可以！
过去 6 个月，悉尼房市中涨得最快的，就是带奶奶房的独立屋。
因为它租金回报高、能抵月供、适合投资，也适合三代人同住。
于是买家一窝蜂地冲进去，导致这类房源涨幅远超普通 house。
与此同时，悉尼 100 万以下的房子也越来越少。随着悉尼整体房价重返高位，独立屋（house）的中位价已经重新突破 150 万澳元。
但别灰心——
虽然难度高，但悉尼大都市圈内仍有少数房价洼地，house 中位价仍低于百万。
凯文老王为你做一个 2025 年底悉尼 “百万以下 house 地图”。
（注：数据为参考值，实际价格随市场快速波动，购前请务必核实最新信息。）
一、悉尼哪里还能找到“百万以下的 house”？
从整体分布来看，这些区域主要集中在：西南区、西区、远西北、内西南的部分可负担区。
1. 悉尼西南区（South-West Sydney）
代表地区包括：Bradbury、Airds、St Helens Park、Minto、Leumeah、Ingleburn 等
大多数属于 Campbelltown LGA。
这几个特点很鲜明：
房价相对亲民，是“百万以下”最稳定的供应地
新旧房混杂，有翻新潜力
通勤依靠 M5、T8 火车线，市区距离 45–70 分钟
这里对于 首置买家 来说最友好，特别是想找“可入住 + 可提升空间”的老房型。
2. 西区（Western Sydney）
包含：Bidwill、Tregear、Willmot、Lethbridge Park、Mount Druitt、Werrington、St Marys 等
主要属于 Blacktown 与 Penrith 两大市政区。
过去几年，西区在投资者中非常火，因为：
老房多、地块大
容易扩建、加建 granny flat
但同样的，过去半年带奶奶房的房子涨得最厉害。
如果是 GF + 主屋双租组合，最近成交基本都在 120–150 万 区间。
不过，只要你愿意翻修、愿意自己加建 granny flat，西区仍有不少 90～100 万的老房可以买到。
3. 西北外环与远西北（North-West Fringe）
例如：South Windsor、Bligh Park、Richmond 部分街区
这里属于 Hawkesbury 地区。
特点非常鲜明：
环境安静、绿化好
生活节奏慢，非常适合家庭
通勤远，开车到市区通常 60 分钟以上
这里的房价一直相对稳定，没有像西区那样的爆炸式增长。
因此，仍有部分 90 万–100 万 的独立屋挂牌。
但要注意：
老房子多
洪水风险需特别检查（Hawkesbury 河谷区域已知风险）
二、100 万买带奶奶房？现在几乎不可能
过去半年，带 Granny Flat 的 house 成为投资者的最爱，因为它具有：
双租金收入
家庭多代同住需求上升
因此价格快速被抬升。
举个简单的例子：
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约 15–20% |
也就是说：
如果你预算刚好 100 万，现在在悉尼几乎买不到带奶奶房的独立屋。
除非：
地段非常偏
房屋状况差
GF 不是合法审批
或者是市场上极其罕见的特例
三、如果你只有 100 万预算，该怎么上车？
给你三个现实策略：
策略 1：买老房 + 后期加建合法奶奶房
西区、Campbelltown、Hawkesbury 都适用
地块大、加建容易
加建成本：约 12–17 万（视面积及配置）
加建后租金回报可显著提升
策略 2：优先考虑铁路沿线的“可负担区”
例如：
Minto
Leumeah
St Marys
Werrington
方便租客，空置率低。
策略 3：选择稍远但社区稳定的家庭区
例如：South Windsor。
凯文老王说
悉尼 100 万以下 house 仍有，但需要速度与策略
市场已经从 “抄底” 进入 “抢房” 模式。
尤其是带奶奶房的房产，因为租金回报高，过去半年涨速惊人。
买房碰到困难，私信我。