近期，付费客户咨询我一个非常吸引人的house：
- R4 高密度住宅区
- 距离地铁仅 400 米
- 土地面积 900 多平方米
- 价格低于 300 万！
从表面上看，这是一个超值的投资机会。但我却劝客户 不要买！ 为什么？
最重要的原因：公寓开发申请（DA）被拒！
我找到了这块土地申请建公寓的 DA，被拒的理由相当扎心：
❌ 洪水风险：
- 申请未充分考虑洪水影响，无法满足《2019 年地方环境规划》和《2012 年开发控制计划》的要求。
❌ 未满足设计卓越要求：
- 设计质量不过关，不符合《2019 年地方环境规划》第 9.5 条的标准。
❌ 公寓单位组合不合理：
- 一居室过多，三居室不足，不符合当地规划要求。
❌ 未提供足够的设计信息：
- 例如太阳能利用、自然通风、开放空间等标准均未达标。
❌ 未符合《2021 年住房州环境规划政策》：
- 关键开发标准、容积率、设计要求都存在问题。
❌ 不符合建筑形态特征：
- 例如上层前退距未达标。
❌ 无法确定该项目适合该场地：
- 由于提交的信息不足，审批机构无法判断项目是否可行。
❌ 不符合公众利益：
- 申请缺陷过多，无法确保对社区有利。
简单来说，这块地即使是 R4 高密度住宅区，也不意味着可以顺利建公寓！
第二个坑：土地无偿划拨给市议会！
在查阅区域发展规划时，我发现 这块地的左边界有 2 米宽、80 米深的土地需要无偿划拨给市议会做人行道！
📌 人行道规划的关键点：
- 该土地需 无偿划拨 给市议会，业主没有任何补偿！
- 土地的容积率（Floor Space Ratio）可转移到剩余部分土地，但 这并不影响你的土地被割让的事实！
你没看错，你的土地就这样“送”出去了，没有任何赔偿！
第三个坑：售房合同隐藏道路拓宽计划！
在仔细研究合同后，我发现该区域未来有 道路拓宽计划，意味着房产的部分土地可能会被政府收走。
综合来看，这套房子看似便宜，但：✅ 不能顺利开发公寓✅ 一部分土地要无偿划给市议会✅ 可能会受道路拓宽计划影响
我把这些证据一一摆在客户面前，然后说：“你自己做决定吧。”
我的客户坚定地说：“不买！”
📢 买房不仅要看价格和区位，更要深入研究规划、政策、合同细节！
如果你想避免踩坑，欢迎找笔者聊聊，我会帮你把关！
温馨提示
请不要问这个house的区域和街道地址，我不会公布，因为这个house还未售出，不想砸别人的生意。
本文配图和文章无关！
笔者提供以下服务
Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。
本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎