10月3日，周六早上9点，我来到20–22 Metropolitan Road, Enmore的拍卖现场。
悉尼下着雨，又赶上长周末。几天前，澳储行刚刚完成今年第四次加息。原以为现场会比较冷清，没想到仍来了30多人。
真正出价的有三组买家，从380万一路争到472万。后半段，基本变成两位中年男士的正面对决：5000、1万、1.5万地往上加，谁也不愿放手。
最终，472万落槌成交。这是我最近一段时间亲眼看到竞争最激烈的一场拍卖。
加息了，为什么还有人这样抢？
买家看中的，是一套房背后的“两块地”。
这套物业占地367平方米，前宽约12.19米，最特别的是拥有两个独立Title。目前一边是三房住宅，另一边主要作为双车位和院子使用。
如果只看“三房、一个卫生间”，很难理解472万的价格。但把宽地、双Title、停车和花园放在一起，价值就不一样了。
买家买到的，既是今天的居住空间，也是未来研究土地利用的选择空间。当然，这种可能性能实现多少，还要看具体规划条件。
这种组合在内城区难以替代。
内城区不少排屋土地不大，门面也窄。想保留花园，往往要牺牲停车；想扩大室内空间，又可能挤掉院子。
这套房的优势，是让买家少做一些取舍：既能享受Enmore的生活氛围，又有双车位、北向花园和更宽敞的土地。
对于一直在附近找房的家庭，最打动人的可能就是一句话：“错过这一套，下一套类似的什么时候才会出现？”
这种替代品少的物业，更容易让需求明确的买家追价。
现有房子能住，不必立即大动工程。
它有三间卧室加书房、多个起居空间，还有高天花、木地板和壁炉，保留了老房子的味道。
买家可以先住进去，或者先出租，再慢慢研究未来的改造方案。与买下一套需要立即全面翻修的房子相比，这种安排更从容。
所以，它同时提供了眼前的使用价值和长期的土地价值。
加息影响所有借款人，但影响程度不同。
加息会增加还款压力、压缩贷款能力，这一点毫无疑问。但几百万价位的买家，可能已经积累了较多净资产，或者出售旧房后再买，贷款比例未必很高。
我们不知道现场买家的财务状况，不能凭外表判断。但可以理解的是：对资金准备充分、找房又找了很久的人，一次加息未必会让他们放弃心仪的物业。
最终价格由最后两位买家推出来。
现场30多人，并不等于30多人都认为它值472万。真正推动价格的，是持续出价的买家。
后半场每次只加几千、一万，看起来步子不大，累积起来却相当可观。这其中既可能有对物业价值的判断，也可能有竞争情绪的推动。
按照约385万的指导价计算，最终成交高出87万，约22.6%。但指导价是营销参考，高出指导价并不等于高出市场价值。
这套房也有短板：
只有一个卫生间，传统布局未必适合所有家庭，而且位于历史保护区。
双Title绝不等于可以随意拆建，更不等于已经获批建两套房。
如果为未来潜力付钱，就必须先弄清这种潜力的边界。
这场雨中拍卖反映出，加息背景下，稀缺物业仍可能吸引强烈竞争。但一场拍卖，也不能代表整个悉尼市场。
在我看来，这套房的高价，来自宽地、双Title、停车、花园和现成住宅的组合。恰好有几组买家同时看中了它，而最后两位，都不愿意错过。
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