去年8月，悉尼的房市和今年完全是两个样子。
去年很多区的拍卖清空率还在70%以上，一套条件稍微不错一点的房子上市，Open Home人很多，拍卖现场往往有三四组甚至更多买家注册。买家的心态也很简单：怕错过。今天不买，可能下个月更贵；这套不抢，下一套可能还要多花十万。所以拍卖的时候很容易出现你加一万、我再加一万的情况，本来预算200万，最后可能205万、210万也买了。那时候买家最担心的不是买贵，而是买不到。
到了今年，整个气氛明显变了。
现在悉尼的拍卖清空率很多时候只有50%多，现场看房的人可能还是不少，但真正注册竞拍的买家明显减少。有些拍卖现场站着二三十个人，最后真正举牌的只有两组，甚至只有一组。拍卖师喊了很久都没人出价，中间不断停下来和卖家商量，最后还要中介反复去劝最高出价的买家再加一点。这种情况最近越来越常见。
为什么一年时间，买家的态度会发生这么大的变化？
我觉得最核心的原因，其实不是大家突然不需要房子了，而是大家对未来房价的预期变了。去年很多人觉得房价还会继续涨，所以会产生一种很强的紧迫感。今年不少买家却开始觉得，房子可能还会便宜，今天不买也没关系，下个月还有，甚至下个月价格可能更低。一旦买家不着急，卖家就会非常被动。
利率当然也是一个重要原因。
悉尼现在很多家庭买房，贷款动不动就是100万、150万，甚至更多。利率上升一点，对每个月还款的影响都很明显，而且银行的借款能力评估也会变严格。以前能够借150万的人，现在可能只能借130万、140万。这样一来，即使买家真的喜欢一套房子，也没有以前那么大的能力不断往上加价。所以今天很多房子不是没人喜欢，而是喜欢的人出不起卖家想要的价格。
另外一个变化，是买家现在开始有选择了。
去年好房子少、买家多，看到一套差不多的就要赶快下手。现在市场上的库存相对多了一些，很多房子卖得也慢。买家会想，这一套不合适就看下一套，这个卖家不愿意降价就找另外一个卖家。去年是卖家挑买家，今年越来越变成买家挑房子。这个变化对房价的影响非常大。
问题是，很多卖家的心理还停留在去年。
卖家经常会说，去年隔壁那套卖了220万，我这个房子比他还好，为什么不能卖225万？但买家看的不是去年，而是最近几周发生了什么。卖家拿过去的高价当参考，买家却拿最近的低价当参考，双方的心理价位自然越来越远，所以现在流拍、撤拍、拍卖以后继续谈的情况明显增加。
其实现在判断市场，已经不能只看最后的成交价。
一个房子最后卖了200万，看起来好像价格还不错，但你如果去现场看，也许会发现它已经卖了一个多月，拍卖只有两组买家注册，中间冷场十几分钟，最后还是中介和最高出价者磨了很久才成交。真正反映市场冷暖的，往往不是最后那个数字，而是有多少真实买家、竞价激不激烈、房子卖了多久、卖家最后让了多少。
那是不是现在就不能买房了？我倒觉得也不是。
对于真正准备长期持有的人来说，市场冷一点反而有好处。去年你根本没有多少时间考虑，看中以后就要抢。现在你可以慢慢比较，可以做更多调查，也可以和卖家谈价格。一些去年根本不给你机会还价的房子，今年可能就愿意坐下来谈。
但有一点很重要，市场差不等于什么房子都可以买。
现在更应该挑房，而不是单纯想着抄底。主路、洪水、高压线、地形差、严重结构问题，这些缺点不会因为便宜几万块钱就消失。真正值得买的，还是那些位置好、土地好、交通方便、学校和生活配套稳定、长期有人接手的房子。
所以从去年70%多的拍卖清空率跌到今年50%多，表面上只是少了二十个百分点，实际上反映的是整个市场心理发生了变化。
去年买家怕错过，今年买家怕买贵；去年是买家追着卖家跑，今年是卖家开始等买家。市场最热的时候，大家觉得房价永远不会跌；市场冷下来的时候，大家又觉得还会继续跌。
真正理性的做法，不是猜最低点，而是在市场给你更多选择和谈判空间的时候，把真正值得长期持有的房子挑出来。
去年是抢房子的市场，今年越来越像是一个挑房子的市场。对于真正准备买房的人来说，这未必是一件坏事。