2026年7月10日下午2-3PM，我参加了AUSTRAC举办的一场AML（反洗钱）线上培训，共计280多人参加。
原本以为，大家最关心的话题会是如何识别高风险客户、如何防范洗钱，结果整场培训下来，我发现聊天区几乎被另一个问题刷屏：
房地产代理到底要承担多少责任？
短短一个小时，数百位从业者提出了大量问题，而这些问题几乎都围绕着同一个主题——如何在合规与实际业务之间找到平衡。
第一，大家最想知道：到底什么时候开始做CDD？
这是培训中被反复提及的问题。
例如：卖家的身份还没验证完成，可以先安排摄影、维修和营销吗？
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Agent已经签了委托，但Conveyancer还没完成身份验证（VOI），房源广告可以先上线吗？ -
买方什么时候才真正进入AML监管范围？
这些问题看似细节，却直接影响房地产公司的日常运营。
如果所有工作都必须等待CDD完成后才能开始，上市时间、营销节奏以及客户体验都可能受到影响。因此，行业最希望获得的是一个清晰、统一的操作标准。
第二，代理到底应该调查到什么程度？
培训中，一位代理提出的问题引起不少人共鸣：
“我们到底应该调查客户到什么程度？否则很容易触及隐私法律。”
这也是很多地产公司的真实顾虑。
AML要求了解客户身份、资金来源以及交易背景，但房地产代理毕竟不是银行，也不是执法机关。
如果不断要求客户提供银行流水、财富来源、收入证明等资料，不少客户可能会反问：”这些资料与你卖房有什么关系？”
行业普遍希望监管机构能够进一步明确：
CDD做到什么程度才算履行了合理义务？
第三，责任到底是谁的？
培训中，不少问题都围绕着责任划分展开。
例如，有参会者提到，部分AML服务机构建议谨慎签署Reliance Agreement（依赖协议），也有人询问Agent与Conveyancer之间签署相关协议后，责任是否真的能够转移。
还有代理提出：
这些问题说明，行业目前对于责任边界仍存在不少疑问。
第四，如果客户不愿意配合怎么办？
这也是培训中讨论最热烈的话题之一。
如果客户：拒绝提供资金来源；拒绝证明财富来源；拒绝提供身份证明；
代理到底应该继续交易？还是停止服务？是否需要提交可疑事项报告（SMR）？
甚至有参会者感慨：”如果有人真的想隐瞒事实，总有办法做到。”
如何在合理尽职调查与客户体验之间取得平衡，显然仍是行业需要面对的现实问题。
第五，成本谁来承担？
如果说整场培训哪个问题最能引起共鸣，那一定是成本。
不少代理坦言，AML实施后：增加了大量行政工作；系统、培训和第三方验证都需要投入；每笔交易都增加了时间成本。
有人直接提出：”我们是一家小公司，为什么要免费替政府完成这些工作？”
也有人询问：”现在已经有中介开始向卖家收取AML费用，这样做可以吗？”
这些问题都反映出一个现实：AML不仅改变了工作流程，也增加了经营成本。
从培训中，我看到的并不是抵触，而是期待
整场培训结束时，许多人都留言，希望AUSTRAC举办更多类似的说明会。
这说明，大多数房地产从业者并不反对AML制度。
大家理解，打击洗钱和非法资金流入房地产市场具有重要意义，也愿意配合新的监管要求。
真正希望看到的是：更清晰的操作标准；更明确的责任划分；更实用的官方指引；更高效的身份验证流程。
对于许多中小型地产公司来说，AML已经不仅是一项新的法规，更是一项长期的经营成本和管理挑战。
未来，如果监管部门能够持续完善配套措施，帮助行业降低合规成本、减少操作上的不确定性，相信房地产行业也会更容易适应这一重大变革。