5月16日，Drummoyne 的 21 Alexandria Street 举行公开拍卖，最终以 408 万澳元成交。
现场来了30多人，看上去关注度不低，但真正举牌竞争的只有两组买家。没有你来我往的十几轮激烈厮杀，也没有多人混战，整场拍卖实际上就是两位买家之间的较量。
但就是这两组买家，把价格从370万一路推到了408万。
这场拍卖再次说明，在今天的市场里，决定价格的从来不是围观人数，而是真正愿意掏钱的人有多少。
房子本身并不“完美”
21 Alexandria Street 位于 Drummoyne 核心位置，土地面积约708平方米，前宽16米，深度约46米，分区为 R3 Medium Density Residential。
房屋是双层结构，5房3卫4车位，由同一家族持有了45年。
首先，室内装修明显老旧，买家大多会把它视为一套需要重新装修的房子。
其次，前院右侧靠近围墙有一棵非常大的 Blue Gum。这样的树虽然气派，但也可能影响采光，并增加未来扩建和维护的难度。
另外，房子位于悉尼机场降落航线下方。拍卖过程中，飞机几乎每隔几分钟就从头顶飞过一次，噪音相当明显。
因此，这套房并不是那种“看一眼就让人心动”的产品。
真正吸引买家的，是这块地
708平方米的土地，在 Drummoyne 这种成熟内西区本来就不多见。
16米的前宽也非常理想，无论是未来重建、扩建，还是单纯追求更好的建筑布局，都有明显优势。
再加上 R3 分区，这块土地的长期价值和灵活性都远高于普通住宅用地。
所以，真正吸引买家的并不是现有装修，而是土地本身。
拍卖过程透露出一个重要信号
拍卖师开场建议从400万开始，但首位买家只出370万。
它说明，即使面对稀缺资产，买家仍然保持着足够理性，并不会因为房源少就盲目追价。
随后价格稳步上升，370万、390万、398万。(在中介不断游说下，同一个买家不断加价）
当拍卖师在398万宣布房产 “on the market” 后，意味着卖家已经接受当前价格，房子一定会出售。
400万，401万、405万、408万，最终成交。
为什么只有两组买家，价格仍能推高？
400万以上的房子，能真正参与竞争的买家本来就不多。
但只要有两组资金实力相当、都认可物业价值的买家，价格就可以充分反映市场。
成交价是否合理？
最终成交价为408万，相当于买家在土地价值基础上多支付了约44万。
这场拍卖反映了当前市场的真实状态
而是买家越来越谨慎，只愿意为自己真正认可的资产出价。
但土地条件优秀、长期价值明确的物业，依然会吸引实力买家。
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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。
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