“租客都同意了，为什么还要等60天？”

最近不少悉尼房东听到中介这样回复时，第一反应都是不理解，甚至有点生气。

明明租客已经答应续租，明明新租金也接受了，为什么不能在新租约开始当天直接生效？为什么还要继续收旧租金？

如果你也有这个疑问，这篇文章值得看完。因为这不是中介刁难你，而是很多房东都会忽略的一条关键规则。

真实案例：很多房东都遇到过

一套房目前租金 $1300/周，租约5月4日到期。

租客愿意续租，也接受新租金 $1400/周。

房东自然觉得：

5月5日新租约开始，租金就变 $1400，不是很合理吗？

结果中介回复：不行，仍需要60天 notice。

很多房东听完直接懵了。

为什么租客同意了，还不能马上涨？

因为在 New South Wales NSW 租赁规则里，有一个很多人不知道的重点：

续租，不一定代表全新租约。

如果是：

同一个房东

同一套房子

同一个租客继续住

租客没有搬走再重新入住

法律通常会认为，这是一段持续中的 tenancy（租赁关系延续），而不是完全重新开始。

这句话很关键。

也就是说，房东觉得是“签新合同”，法律可能认为是“旧关系继续”。

既然是继续，涨租规则通常仍然适用。

那60天 notice 到底是什么？

简单说，就是涨租通知期。

房东要提高租金，通常需要提前通知租客，并给对方合理准备时间。

为什么？

因为租金上涨影响的不只是每周多付多少钱，而是租客整个生活安排：

家庭预算要重新计算

是否继续住要决定

是否搬家要找房

孩子上学路线、通勤成本都可能变化

所以法律不鼓励“今天通知，明天加租”。

它要求一个缓冲期。

这就是60天 notice 存在的原因。

很多房东最容易踩的3个误区

误区1：租客同意 = 可以马上执行

不一定。

租客同意是好事，但很多情况下，并不能自动取代法定通知要求。

误区2：旧租约结束 = 全新开始

不一定。

租客继续住，很多时候属于延续 tenancy，而不是重新开始。

误区3：写进新 lease 就没问题

很多人直接在 renewal lease 写：

5月5日起租金 $1400/week

但若程序不符合规定，未来仍可能有争议空间。

房东最关心：那我不是亏了？

短期看，确实可能少收一些。

例如每周差 $100，60天大约少收 $800左右。

但你要换个角度看：

如果因为程序错误产生纠纷，代价可能是：

租客投诉

租约关系紧张

空置期损失

上 NSW Civil and Administrative Tribunal 处理争议

中介额外时间成本

相比之下，很多专业中介宁愿走最稳路线。

为什么中介总是比较保守？

因为中介不是只管理你这一套房。

他们管理几十套、几百套房，必须按统一合规标准操作。

对房东来说是“这次加租”。

对中介来说是“系统流程”。

所以很多中介看到这种情况，第一反应就是：

给notice，按程序走。

这不是不帮你赚钱，而是帮你避风险。

聪明房东怎么做？

真正成熟的房东，通常不会等租约快到期才想涨租。

正确做法是：

提前2-3个月规划

提前评估市场租金

提前和租客沟通续约

提前发 notice

提前锁定下一租期

这样既合法，又不耽误现金流。

房东世界里一句真话

很多人以为投资房赚钱靠涨租。

其实长期来看，赚钱靠的是：

少空置，少纠纷，好租客稳定续租，合规管理

稳定现金流

一次涨租多收几百块，未必比稳定租客更值钱。

凯文老王书提醒

租客答应涨租，不代表你马上就能涨。

在悉尼做房东，最贵的不是房贷利息，往往是“以为自己懂规则”。

会买房是开始，会管理房，才是真正赚钱。

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附录 英文法规原文

RESIDENTIAL TENANCIES ACT 2010 – SECT 41

Rent increases

41 Rent increases

(1) The rent payable under a residential tenancy agreement may be increased only if–

(a) the tenant is given a written notice by the landlord or the landlord’s agent specifying the increased rent and the day from which it is payable, and

(b) the notice is given at least 60 days before the increased rent is payable.

(1A) The rent payable under a residential tenancy agreement–

(a) may not be increased within 12 months after the start of the tenancy, and

(b) may not be increased more than once in any period of 12 months.

(2) A residential tenancy agreement and a subsequent residential tenancy agreement for the same residential premises are to be treated as a single agreement for the purposes of this section if–

(a) the subsequent agreement is–

(i) a renewal of the first agreement, or

(ii) a replacement of the first agreement, even if it is a different type of residential tenancy agreement, and

(b) the landlord is the same for each agreement, and

(c) at least 1 tenant is the same for each agreement, and

(d) the tenant occupies the residential premises immediately before and immediately after the renewal or replacement.

(3) A rent increase is not payable by a tenant unless the rent is increased in accordance with this section or the rent is increased by the Tribunal.

(4) The residential tenancy agreement is varied to specify the increased rent from the date the rent is increased in accordance with this section.

(5) Notice of a rent increase must be given by a landlord or landlord’s agent in accordance with this section even if details of the rent increase are set out in the residential tenancy agreement.

(6) Notice of a rent increase may be cancelled or varied (so as to reduce the increase) by a subsequent written notice given to the tenant by or on behalf of the landlord. Any such later notice takes effect from the date on which the earlier notice was to take effect.

(7) Notice of a rent increase is not required to be given by a landlord or landlord’s agent if the increase arises because of the end of, or a reduction in, a rent reduction.

(8) Subsections (1)-(7) are terms of every residential tenancy agreement.

(9) A landlord or landlord’s agent must not contravene this section.

: Maximum penalty–20 penalty units.

(10) The Tribunal must not make an order that a rent increase is not payable because this section has not been complied with unless the application for the order is made not later than 12 months after the rent is increased. If an application has not been made within that 12-month period, the rent increase is taken to comply with this section.

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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。

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