做买家代理这些年，我接触过各种各样的家庭。有刚结婚准备买第一套房的小夫妻，也有资产过千万、为了改善生活品质而换房的客户。
看得多了，会发现一些很有意思、但又很真实的规律。其中一个最明显的现象是：参与决策的人越多，买房越慢，出错的概率反而越高。
很多人以为，多听几个人的意见会更稳妥。但在真实市场里，往往不是这样。试想一下，一场战争如果有三个总司令，一个主张进攻，一个主张防守，一个主张撤退，最后的结果很可能不是更聪明，而是错失战机。房地产市场也是一样，好房子不会等人。
决策层越复杂，买房越拖
很多家庭表面上是夫妻两人买房，但实际上决策链条很长。要听父母意见，要听兄弟姐妹意见，要问国内长辈，有时甚至还要征求朋友、同事的看法。
一个房子看完之后，家庭群里开始讨论：
有人说贵了，有人说位置不好，有人说再等等，有人说会跌，有人说隔壁更好
讨论三天，房子卖掉了。等到下一个类似的房子出来，价格已经高了十万、二十万。这种情况我几乎每个月都会遇到。
真正能买到好房子的家庭，决策结构通常很简单：
要么夫妻两人现场就能拍板，要么其中一人拥有最终决定权。没有长时间的反复讨论，也没有层层请示。市场不会因为你还没想好，就停下来等你。
自住房，比投资房更难买
从逻辑上讲，投资房应该更复杂，因为涉及回报率、现金流、税务、风险等一堆问题。但现实却恰恰相反。
投资房往往更容易成交，自住房反而更纠结。
因为投资房是算账：租金多少，增值空间多大，能不能加建，土地多大，分区怎么样。只要数字合理，很多投资者会很快决定。
但自住房不同，它牵涉的是孩子读哪所学校、每天通勤多久、邻居是什么人、生活圈子在哪里、家里人喜不喜欢。买投资房是理性的，买自住房是情绪性的。所以很多人买投资房很果断，一到买自住房，反而开始犹豫不决。
自住房拍板的人，往往是女主人
很多男主人更像是参谋或财务总监，他们负责算预算、看贷款、分析风险、给建议。但真正拍板的人，往往是女主人，尤其是在买自住房的时候。
因为她每天住在这个房子里，她决定孩子的生活环境，她最在意生活的舒适度和氛围。
在不少成交案例里，如果合同上只写一个人的名字，写女主人名字的情况，比写男主人的更多。
房子越贵，贷款反而越少
很多人以为，房子越贵，贷款越多。但在高端市场，情况往往正好相反。
我接触过的客户中：
买两百万的房子，贷款八成；买五百万的房子，不贷款。
真正有钱的家庭，并不是拼命贷款去住好房子，而是用已有资金去换更好的生活。他们思考的不是我最多能贷多少，而是我愿意为这套房子动用多少资金，这是完全不同的心态。
越富的家庭，女主人的决定权越大
在中产家庭里，很多决策是夫妻共同商量，甚至男主人话语权更大。但在真正富裕的家庭中，结构往往不一样。
男主人负责赚钱、投资和资产布局，女主人负责生活品质和居住决策。所以在买自住房时，男主人更关心价格和结构，女主人更关心感觉和生活方式。
而最后能不能成交，往往取决于女主人的一句话：
“我喜欢（不喜欢）这个房子。”
这句话，有时候比所有数据都重要。
越富的家庭，反而越从容
这里的从容，不是没有事情做，而是他们不需要为了钱去做每一个决定。
中产家庭买房，常常是咬牙上车，担心利率，担心工作，担心现金流，所以决策里充满焦虑。
但很多高净值家庭：有稳定资产，有被动收入，有多套房，有投资组合
买一套自住房，对他们来说，是生活选择，而不是生存问题。有的家庭看了两年才买，有的家庭看了一套就成交，节奏完全由自己掌握。
买房，其实是“决策结构”的问题
做了这么多年买家代理，我越来越觉得，买房的关键不只是利率、房价、地段和面积。
真正决定结果的，是家庭的决策结构。
决策层越简单，行动越快；行动越快，越容易抓住机会。如果一个家庭里，每个人都有否决权，却没有人有最终决定权，那买房就会变成一场永远开不完的家庭会议，而房子，只会越看越贵，嘴里说要买房，但落实真的太困难！
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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。
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