118张床位背包客旅馆
由 254、256、258 Glebe Point Road 三栋相邻的排屋组成，建筑本身为经典的维多利亚风格，外观优雅大气。
118张个床位 / 28间客房
每栋楼两层加地下室，空间充裕
中央庭院，采光充足
配套设施包括前台、接待区、游戏室、公共厨房和洗衣房
该旅馆在市场上已有多年运营历史，入住率长期稳定，品牌认知度高，年毛收入约为 115万澳币，可以说是一头“现金牛”。
区位优势：悉尼核心边缘，留学生与旅客高需求
Glebe是悉尼最具人文氛围的城区之一，距市中心仅几分钟车程。该物业坐落在 Toxteth Estate核心位置，周边配套十分完善：
步行可至 悉尼大学，留学生需求旺盛
靠近 Broadway购物中心、鱼市场、Tram Sheds等热门地标
轻轨站、公交站仅数步之遥，交通便捷
街区咖啡馆、书店、餐厅林立，生活氛围浓厚
对于留学生、背包客、国际旅行者而言，这里无疑是住宿的理想选择，也正是该旅馆能保持高入住率的根本原因。
此次交易之所以受到市场热捧，原因在于该资产同时兼具 短期收益与长期潜力：
1. 稳定现金流
作为经营中的旅馆，年毛收入超百万澳币，买家接手即可持续收租。
2. 土地稀缺性
总占地面积约 1,053㎡，临街面宽30米，在Glebe这样高度紧缺的城区显得尤为珍贵。
3. 规划与开发空间
R1，
这类“现金牛+开发潜力”并存的物业，虽然价格不低，但风险较小，长期来看极具吸引力。对于追求稳健投资回报的人来说，这正是值得重点关注的标的。
房产买家可能有意或无意看到Boarding house出售的信息，看到租金高于普通house是不是心动了？
在靠近City的在内城区有很多Boarding house，在悉尼的一些区域中心也常见，如Chatswood, Blacktown，Cabamatta, Granville，Bankstown等
首先，我们要知道boarding houses 虽然写着house，但属于Commercial residential premises 的一种，和普通house有很多的区别。
其他类似boarding houses的Commercial residential premises 还有hotels, motels, inns，hostels, caravan parks, camping grounds等，买这些物业和Boarding house的考察点大致相同。
优点
A 最大的优点当然是租金收入普遍不错，收益高于普通house
B Boarding house可豁免land tax，当然免地税是有前提条件的，具体条款请查阅https://www.revenue.nsw.gov.au
缺点
新手买家往往会看到租金收益比较高，其实，如果没有深入研究过Boarding house，往往会忽略以下缺点
A 银行贷款需要的首付比普通house高，需要准备30%或更多。
B 银行贷款利息明显高于普通house。
C 保险费用和普通的house不同，高很多。
D 租客的不同
靠近大学的boarding house会有一定量的学生租客，靠近大型就业中心，如City会有一定量的正常上班族，所以，租客的构成带有区域特点。
在普通居民区，有正常收入，稳定工作的家庭通常不会去住boarding house，所以，部分租客可能会有潜在的问题，如欠租，吸毒，失业，酗酒等。
E 不要忽略管理和维护成本，
很多council规定，超过12间房，需要一个全职的property manager
房间不够多，房东兼做管理员的，要掂量自己的精力和体力。
其他成本包括，建筑维护费，清洁费，council rates，，花园保养费，还有上文提到的保险和property manager 工资。
F council监管和相应的费用，消防设施和维护费。
G 如果想将boarding house 转为普通house有很多手续，很可能需要给政府支付高额费用（查当地法规）。
H 新建boarding house的批复难于普通house，邻居很可能反对，所以批下来不容易。
I 兴建boarding house ，NSW政府会给予50%建筑面积的奖励（请查阅更多相关文件）
J Boarding house的税务处理比普通house复杂很多，特别是GST，这同时增加了会计费用。
当然，想用一篇文章来谈清楚boarding house是不可能的，如果你真的想成为boarding house的房东，最好的办法是结交几个boarding house的房东前辈，和他们深入交流。如果知道了其中的难度还迎难而上，那就是真爱。
笔者提供以下服务
Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。
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