在悉尼买房过程中，确实很少看到卖家主动在合同中提供 building certificate（建筑证书），这是有其原因的。以下是几个关键原因和背后的逻辑：
什么是 Building Certificate？
Building Certificate 是由当地市政厅（Council）出具的一种官方文件，确认该建筑物：
- 已经合法建成；
- Council 不会因为违规建筑而要求在未来12个月内拆除、改建或修复。
常用于：
- 买家或贷款机构要求确认建筑合规；
- 有加建、改建历史但未申报 DA 的物业；
- 交易前解除市政合规风险。
卖家为什么通常不主动提供？
1️⃣ 成本高 + 出证周期长
- 申请需支付费用（几百到上千澳元不等）；
- 还需提供建筑图纸、测量报告、专业申报资料；
- Council 处理周期较长（一般需2-6周）。
所以卖家通常不愿承担时间成本与金钱成本。
2️⃣ 可能暴露问题（不利于卖家）
申请 building certificate 时，Council 会实地审查建筑是否：
- 有未经批准的改建/加建；
- 不符合规划法规（如 setback、楼高限制）；
- 占用下水道、雨水渠等公共设施。
如果被查出问题，反而会影响销售或引发买家索赔，“不查等于没事，一查就有风险”。
3️⃣ 市场上买家默认“自行调查”
新州的交易制度是“买家尽职调查”（Buyer Beware），
- 卖家无义务提供建筑合规证明；
- 买家需要自己请建筑检查员、咨询律师或申请 Building Certificate。
因此，除非买家特别要求，卖家一般不会主动准备这份证书。
4️⃣ 只有在以下情形下才较常见：
- 买家发现明显未经批准的加建，强烈要求；
- 买方贷款银行需要；
- 买方律师在谈判中强烈要求并写入特别条款；
🏠 作为买家你该怎么做？
- 通过建筑检查报告（Building Inspection）发现可疑加建/违建部分；
- 让律师/买家中介协助审查合规性（如 DA、CDC 记录）；
- 如有疑虑，可主动向 Council 申请 Building Certificate，费用由你承担；
- 如果加建风险较高，可在合同中加入“取得 Building Certificate 为成交条件”的特别条款（Special Condition）。
相关链接 卖方不提供建筑证书building certificate 意味着什么？
笔者提供以下服务