住在St Ives的Cassie提出了五个问题，标题是第一个问题，还有以下四个问题：
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2.想要房产增值，要对房屋做哪些改善？比如我现在有一个60年的老房子，5房3卫，对内部做大装修或者加建会对以后的增值有帮助么？
3.对外州投资怎么看？有没有推荐的
4.用super投资有没有建议？
5.投资房组合，什么样的形式比较合理和健康，目前想要正现金流是不是不太可能？
回答如下
150万预算买投资房，想要现金流好，悉尼有推荐什么区，什么类型的房产？
推荐区域：
悉尼目前正现金流的房产较难找到，但以下地区可能更接近您的目标：
西南区：如Liverpool、Campbelltown 等，租金回报较高，且未来因基础设施建设有潜力。
远西区：如Blacktown、Penrith，适合投资入门者，价格相对较低，租赁需求旺盛。
偏远近郊：如 Blue Mountains 或 Central Coast，价格合理，部分地区的短租市场（如 Airbnb）可能实现现金流。
推荐房产类型：
房间多的独立屋：拥有土地价值，增值潜力大，尤其适合购买可分区或未来开发的土地。
双钥匙house：一处房产分为两套独立出租单元，主屋 + 奶奶房，有助于提高租金收益。
2. 想要房产增值，要对房屋做哪些改善？
内部大装修：
厨房和浴室翻新：这些区域的现代化升级对提升房产价值最直接。
增加功能性房间：如书房或家庭影院，迎合现代买家的需求。
外部加建：
如果有空间，可考虑加建独立小屋（Granny Flat），可出租增加现金流，同时提升吸引力。
户外娱乐区（如露台或烧烤区）的建造也对未来转售有帮助。
增值前景判断：
对60年的老房子，建议评估结构状态。如果基础设施仍可靠，则对内外翻新投资回报率较高；但若房屋问题较多，可能需要考量拆除重建。
笔者录制了一个旧房翻新课，通过大量案例详细讲解了旧房翻新过程中的酸甜苦辣，链接如下
3. 对外州投资怎么看？有没有推荐的？
最全贴：澳大利亚跨州买房100问（含答案），约五千字，建议收藏！
外州投资优势：
价格较悉尼便宜，门槛低。
一些州的租金回报率更高，尤其是昆士兰州和南澳。
4. 用 Super 投资有没有建议？
优点：
使用 Super 投资房产，可以通过 Self-Managed Super Fund (SMSF) 享受税务优惠（例如租金收入的税率较低）。
建议：
确保有足够的 Super余额作为首付，一般需要余额在 $200,000 以上才可操作。
投资目标应选择稳定现金流的房产，如商业地产或长期租赁市场的住宅房产。
避免过度借贷，留足资金应对维修和市场波动。
5. 投资房组合，什么样的形式比较合理和健康，目前想要正现金流是不是不太可能？
看问题一的答案，所指出的区域和所选房型已经接近正现金流。
组合建议：
平衡型投资组合：将资产分为高增值潜力的房产和高租金回报的房产，规避单一市场风险。
地区分散化：在不同区域购买房产，降低因区域市场波动导致的风险。
结合住宅房产和商业房产，提高租金收益的稳定性。
正现金流的可能性：
在当前高利率环境下，正现金流的住宅投资较难实现，但通过选择高租金回报的地区和减少贷款比率（如提高首付款比例）可以更接近正现金流。
适当利用短租市场（如Airbnb），在旅游热门区域可提高租金收入。
如果您有具体地区或房产目标，欢迎提供更多信息，我可以为您进一步分析。
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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。
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