Zoning，也称作土地功能分区，是城市规划一个重要的组成部分。分区的主要目的就是为了将不同的建筑类型分开，优化城市基础建设。例如，居民不大愿意住在工厂旁边，开发商喜欢买高密度土地，有了土地分区后，相当于有了规则。
土地功能分区是为了规范管理，防止新的开发对已有规划产生破坏。
土地分区制通常由Council一级的政府进行直接控制，即使分区规划可能是由更高层的政府部门制定。
土地分区的目的非常明确，是为了规范在某一个土地上能开发的
1 建筑类型，如住宅，工业用房，商业用房，农业用房等，
2 建筑密度，如低密度住宅或高密度的居民公寓楼，
3 高度，
4 最大的建筑占用面积，
5 建筑物在该土地上的位置，
6 其他，包括绿化，道路和停车位等
常用的土地分区代号
大部分投资者研究的是住宅用地，住宅用地常见的分区代号有
R1-独立居民房，
R2-两套居民房，
R3-三套居民房，
R4 -四套或多套，
注意，每个council有可能有自己独特的分区代号，不能一概而论。以上说法是方便读者理解而简化的，不够严谨，但好懂，实际上R1-4 在英文原文中定义都很复杂。
土地分区带来的机会
随着人口的增加，很多城区重新规划分区，一些低密度居民区规划为高密度区，投资者如果能够买到这些区域的居民房，将来有机会改建为Townhouse或公寓楼，获利前景非常可观。
要提醒读者，zoning是一件很复杂的事情， 要想确认某块土地的开发细节，一定要和council和专业人士确认，笔者这里只是一般知识分享，不构成投资建议。
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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。
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