2024年9月14日，悉尼上北Pymble区8 Coleridge Street在拍卖上以360.5万澳元的价格成交。这是一栋6卧3卫2车位的独立房产，位于一条安静的死胡同内，拥有803平的土地。
该房产建于1972年，一直由同一家族居住，内部空间宽敞，并设有灵活的平面图，可为不同需求的买家提供便利。
该房产拍卖中有6组注册者，起拍价为300万澳元，最终成交价为360.5万澳元，我辅导的一位买家参与了竞拍。
本文将从五个方面探讨该成交价对买家是否合理。
1. 区域价值与地理位置的优势
8 Coleridge Street地处一条封闭的死胡同中，远离繁忙的主干道。
该house距Pymble火车站仅1公里，距离著名的Pymble Ladies’ College仅2公里，周围还有多个高质量的学校，如Pymble Public School、Sacred Heart Catholic Primary School等。
该位置为家庭提供了良好的交通和教育资源，这在悉尼北岸尤为重要。优越的地理位置为房产增值提供了强有力的保障。
2. 房屋条件与潜在价值
房屋建于1972年，土地价值251万，虽经过多年的居住，但房屋保持整洁，提供了多个居住空间。房产包括六间卧室，三个浴室，以及一个可独立使用的区域。
此外，房屋内的多个生活区、带有大理石壁炉的正式客厅和餐厅、现代化的厨房和宽敞的户外露台都为未来住户提供了充足的生活娱乐空间。房屋结构良好，尽管买家可能需要进行一定的外观更新或翻新，但这些改造不会是结构性的大规模工程，因此可控性较强。
3. 拍卖情况与市场趋势
在此次拍卖会上，6组买家参与了竞拍，起拍价为300万澳元，最后以360.5万澳元成交，也反映了市场的实际状况。
4. 参照物
同街道4号在2024年5月3日以435万的价格售出，占地1353平，内部384平，土地价值260万。8号比4号的售价便宜了435 – 360.5=74.5万
5. 未来前景与潜在风险
该房产的未来价值取决于几个因素，包括整体市场趋势、区域发展以及房屋改造的潜力。
Pymble这样的成熟社区，长期来看价格相对稳定，不易受到市场大幅波动的影响。然而，买家需要考虑的是，房屋虽具备改造潜力，但如果想翻新，费用可能较高，这对于资金紧张的买家来说，可能会增加一定的财务压力。
该house以360.5万澳元的成交价，在当前的市场环境下，对买家来说是一个相对合理的价格。考虑到其优越的地理位置、较大的土地面积以及房产的灵活性，这类房产不仅适合自住，还具备长期增值的潜力。
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