在悉尼的房地产市场中，一些卖家在几个月前曾拒绝以某一个还不错的价格售出，而现在却不得不以较低的价格成交。
本文以Strathfield的6 Woodward Avenue这个house为例，来探讨一下。
市场环境的变化
市场环境的变化是导致价格差异的重要因素。半年前，悉尼的房地产市场仍然相对强劲，尤其是在某些高需求区域，买家的竞争较为激烈，这使得卖家对售价的预期较高。
然而，随着持续的利息高企，以及购房者信心的变化，某些细分市场逐渐降温。某些有缺陷的房产在市场上滞留的时间变长，买家也更加谨慎。因此，原本还不错的价格在经历了较长时间的市场消化后，如果卖家缺钱用，最终只能以较低的价格成交。
房产自身的因素
具体到6 Woodward Avenue这个house，其自身条件也影响了成交价格。
虽然这栋维多利亚风格的住宅经过了精心翻新，拥有现代化的内部设计和高质量的装修，但因为位于古迹保护区，限制了进一步的开发。
泳池不合格这一因素可能会对潜在买家的购买决策产生负面影响。
此外，合同显示Vendor对builder有欠款，可能在一定程度上影响了买家的吸引力。
尽管这些问题并不会直接导致house价格的巨大贬损，但它们会对竞拍者的出价产生心理影响，进而压低期望值，最终成交价格受到影响。
市场需求的变化
过去几个月，买家的需求也发生了变化。随着一直的高利率，购房成本增加，一些原本计划购买高价房产的买家可能选择观望或降低预算。而那些仍然活跃在市场上的买家，出价也趋于保守。因此，卖家在面对较少的竞拍者时，很难再期待出现半年前的高价情况。
在6 Woodward Avenue的拍卖过程中，尽管有四个竞拍者参与，但出价都很谨慎，并没有出现激烈的价格竞争。最后的赢家是在拍卖接近尾声时临时注册加入，进而赢得了拍卖。
最后的售价为3.295M，离330万只差5千，为方便表述，笔者直接写成了3.3m
案例对比与趋势预测
无独有偶，位于Concord的39 Brays Road也经历了类似的情况。去年该房产以430万流拍，而今年8月以416万成交，价格下降了14万。这种情况表明，目前的市场并非个例。
从以上两个案例中可以看出，针对部分房产，近期买家的议价能力增强，而卖家的心理价位却难以持续维持在高位。这种买卖双方的博弈，导致了近期房价的调整。
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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。
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