这是一个买家的提问，解答如下
在考虑311万澳元购买Five Dock的8 Henry Street这套房产是否值得时，我们需要综合分析该房产的具体情况、市场背景和周边房产的比较数据。
房产概况
首先来看房产的具体情况：
位置：
8 Henry Street位于Five Dock NSW 2046，地处安静的优质街区，靠近商店、咖啡馆、小学、未来的Metro站、Five Dock公园和Bay Run。
建筑特色：
这是一栋经过精心维护的联邦时代家族住宅，拥有现代化的舒适设施。
面积：
占地423.7平方米，建筑前脸宽12.19米，深度左右分别为35.46米和34.8米。
布局：
5间卧室（包括1间可作为办公室的卧室）、2间翻新浴室、多个起居区、带壁炉的正式客厅、互通的餐厅、电视/家庭室、厨房、单独洗衣房以及一个单独的工作室/青少年休息室。
户外空间：
有覆盖的娱乐露台、景观花园和铺砌的娱乐空间。
优点与缺点
优点
交通便利：
靠近未来的地铁站，以及周边的商店、咖啡馆和学校，日常生活便利。
易于出租：
因其地理位置和设施，该房产具备很好的出租潜力。
室内外空间充裕：
适合家庭居住和娱乐，特别是有多个起居区和宽敞的户外空间。
缺点
A 地势问题： 前高后低
B 下砖上板：很多买家，特别是华人买家更喜欢全砖。
C 门口和后院大树：
可能会对视野、光照和房屋基础造成一定影响。
D 街道窄：
可能会影响车辆进出和停车便利性。
拍场情况
40多人围观，达到保留价后还有3个买家出价，竞争比较激烈。
291万为卖家的保留价（Reserve Price)。
成交价高出保留价20万。
市场比较
对比周边房产交易数据，可以提供更多的市场参考。
隔壁的4号房产：
2022年12月6日以218.25万澳元售出，3房2卫2车位，占地423平方米，建筑面积112平方米，地价153万澳元，和8号的土地价值一样。
同街36号房产：
2024年6月5日以231.8万澳元售出，占地285平方米，建筑面积124平方米，前庭宽7.9米，地价118万澳元。
综合分析
根据这些数据和对比，可以看出8 Henry Street的地理位置和房产设施在市场中占有优势，但售价也相对较高。
地价因素：
8 Henry Street的地价为153万澳元，和周边类似面积地价一致。
建筑价值：
考虑到房屋为下砖上板，进行过翻新，建筑本身的价值和同类型相比处于中间状态。
市场行情：
近期同街房产的交易价格为231.8万澳元，而4号房产在两年前的价格为218.25万澳元，如果311万为合理价格，表明这里的市场价格增长迅猛。
结论
综合考虑这些因素，311万澳元的售价是否值得取决于买家的具体需求和对未来房产市场走势的预期。
总体而言，如果您对这个物业非常满意，喜欢的程度非常高，以311万澳元购买8 Henry Street是一个相对合理的价格。
但如果这个物业没有达到你非常喜欢的程度，只是一般的喜欢，同时，假设拍场没有强有力的竞争，以周边附近成交为参考，以292万到300万购入是一个更为合理的价格。
笔者提供以下服务
Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。
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