26 Surrey Street, Epping，这座10多年新的house引起了笔者的注意，
拥有1214平方米的土地，并且现有的DA（开发申请）允许细分开发，这样一处有巨大潜力的物业竟然仅售362.5万澳元。（2024年6月6日拍场售出）
这背后的原因是什么？让我们一起探讨。
物业的优势
A 地理位置优越
Epping位于悉尼的北岸，是一个备受欢迎的住宅区。26 Surrey Street处于Epping的东侧，步行即可到达Epping火车站、Epping公立学校和餐馆。这些便利设施使得该物业的地理位置十分优越。
B 宽敞的土地和豪华住宅
该物业占地1214平方米，提供了充足的空间。这座住宅建于2011年，设计现代，功能齐全。四间宽敞的卧室加书房，主卧带独立卫浴，三间现代浴室，其中两间带按摩浴缸，加上第四个客用卫生间，满足了家庭的所有需求。
正式客厅、媒体室和楼上的休息室提供了丰富的娱乐和放松空间。
燃气厨房设备齐全，俯瞰泳池和庭院，为家庭生活增添了不少便利和乐趣。
C 现有的开发申请（DA）
该物业已经获得了分地开发的DA，这意味着未来有无限的发展机会。对于投资者来说，这无疑是一个巨大的吸引力。
物业的缺点
A 地形问题
虽然该物业的土地面积很大，但地形却存在前高后低的问题。这种地形可能会增加建设成本，特别是在进行新的细分开发时。
B Easement（地役权）
Easement的存在可能限制了物业的使用和开发。
C 古迹保护区限制
26 Surrey Street所在的区域是古迹保护区，这意味着任何开发活动必须符合特定的历史和建筑规范。这种限制可能会增加开发的复杂性和成本。
D DA开发的要求
尽管该物业已经获得了细分开发的DA，但细分开发的一个关键限制是必须拆除现有的住宅。因为目前的房屋位置没有预留车道，无法满足分地后两个独立地块的通行需求。这意味着买家不仅要考虑购买成本，还要计算拆除和重新建设的费用。
价格分析
地价和房价
根据数据，26 Surrey Street的地价为227万澳元。与周边类似物业相比，362.5万澳元的售价确实偏低。考虑到该物业地大的优势和现有房屋的新颖程度，这个价格似乎更具吸引力。
隔壁邻居28号在2023年5月以330万的价格售出，可以作为一个参考。
市场因素
市场因素也是影响价格的一个重要方面。当前的房地产市场情况、经济环境、买家需求以及卖家的紧迫性都可能对价格产生影响。若卖家急于出售，可能会降低售价以加快交易速度。
潜在的开发成本
尽管拥有细分开发的潜力，但上述的限制和要求可能会增加开发的复杂性和成本。买家需要考虑拆除现有房屋、处理地形问题和遵守古迹保护区的规定，这些因素可能导致最终的开发成本高于预期。
结论
综上所述，26 Surrey Street, Epping 这处物业售价仅362.5万澳元的原因可以归结为多方面的因素。尽管它有地理位置优越、土地面积大、房屋新颖等诸多优点，但也存在地形问题、Easement限制、古迹保护区规定以及细分开发必须拆除现有房屋的要求等缺点。
这些缺点增加了开发的复杂性和成本，使得潜在买家需要在做出购买决策时更加谨慎。
笔者提供以下服务
Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。
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