艾玛在今年4月23日委托我成为她的买房VIP辅导老师，在6月15日成功买到一个大house，前后历时52天！
艾玛从事地产相关工作，是地产业内人士。他先生是一位专业人士，我和他们夫妻之间的沟通顺畅流利，我非常喜欢和高智商高情商的人打交道。
艾玛家的具体情况
预算4M左右
将有小孩
市区东边工作
买house自住
土地尽量大
至少4个房
车库最好有，不强求
10-20年新
将来老人会同住（楼下要有一房间）
打算在离city 7-20公里区间找
因为在CITY周边工作，所以，不能买太远的区
增值好的house
新旧适中就行，在能力范围内尽量买新一点。
不过，在上班交通上可以做妥协，因为有一半的时间可以在家办工。
不同买家有不同的诉求和优势，买房前要看清自己的诉求和优势是什么，这是关键！
艾玛思维敏捷，她能迅速找到关键点。
在做完房源的基本调查后，我会在当晚或第二天zoom meeting，讨论目标房源的细节问题，包括该house和需求的配比度，房子的加分项，扣分项，出价策略等。
她这次找我分析的house约十个，可能她还关注了其他几个，但最终没有进入我们的讨论范围。
我们讨论过的房源部分列举如下，有几个被直接排除掉了。最后成交的房源出于隐私的考虑没有公布地址，谢谢理解。
21 Buke crescent Oatley 上图
7房6卫8车位，4月29日430万售出
18 Lance av Blakehurst
27 Seaforth Av Oatley
3 Rawson Cr Pymble
42 Smalls Road Ryde
56 Pentecost Av Pymble
36 Manning Road Killara
6月1日 385.2万拍场售出
18 Ronald Av Ryde
400万拍前售出
55 Dunlop St Epping
6月15日，她参加了内西某豪区的拍卖，380万起拍，经过多轮谈判，最后以418.8万的价格买下，7房5卫4车位，建筑面积325平，整个成交过程充了惊险和惊喜，有戏剧性。
她家新买的house基本满足了当初的愿望，土地面积近770平，价格418.8万，比原计划多了一点点，不过可以承受。
当然，吹毛求疵也有一些小缺憾，如不是近新房，是翻新房，但已经很满足了！
艾玛提过的问题有
洪水控制区的house能买吗？
house位于flood planning area， 能买吗？
中介说有买家出了4百万的offer，我怎么判断是否属实？
中介降低了指导价，说明了什么？
1920年的house是不是太老？
heritage item能买吗？
house买卖频率很高，能不能买？
Pymble的Pentecost Avenue这个街道是否属于主街？
同一条街有的house有煤气管道，有的没有，那么没有的house是不是后续也可以找煤气公司接管道呢？会不会很麻烦？费用大概是多少？
还有很多提问，无法一一列举。
买房的学问是无止境的，房产涉及到好几十种行业，没有谁什么都懂，笔者愿意和买家一起探讨提升。
说明：本文所配图片非最后成交house的图片，谢谢理解。
笔者提供以下服务
Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利》和《出租管理和维护》等课程。
本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎