我们在看售房合同时，经常会发现合同上写着house位于flood planning area，那么问题来了，这种house能买吗？
笔者提醒大家注意三点
A 简而言之，不推倒重建，不加建几乎不受影响，但凡涉及加建重建，建筑成本会增加，具体增加多少，没有定论，要具体分析。
B 不同council的要求不同，要阅读council的flood report和咨询council
C 想了解更多的关于flood planning area? 下面的信息很有用。
以华人占比多的Ryde council为例，请看其官网的你问我答，其他council的信息请找到其对应的网站。
以下是Ryde Council关于洪水规划的你问我答，几乎回答了80%你关心的问题
洪水规划水平是什么？flood planning level
洪水规划水平是洪水水平（定义的洪水事件估计的洪水高度）和用于洪水平原风险管理目的的自由板的组合，这是在管理研究中确定的，并纳入管理计划中。
年超程概率（AEP，以百分比表示）是描述洪水大小的术语。它是描述洪水在特定年份内发生的可能性的一种方式。例如，1%的AEP洪水是指在任何一年内发生或超过的洪水有1%的机会。
洪水规划区是什么？flood planning area
洪水规划区是指洪水规划水平以下的土地区域，因此受到洪水相关开发控制的影响。
什么是自由板？Freeboard
自由板是包含在洪水规划水平中的高度，并提供合理确保在确定作为洪水规划水平基础的特定洪水时所选择的风险敞口实际上是提供的高度。它通常用于与地板高度、防洪堤顶高度等有关的设置，以考虑风、波浪和任何其他局部水力效应等因素。自由板可以变化，但通常是居住区洪水水平以上0.5米。
什么是“一百年一遇”的洪水？
一百年平均重现间隔（ARI）洪水是指平均每100年可能发生一次的洪水事件，即在特定位置在任何给定年份内发生这种规模的洪水的概率为1%。
这并不意味着如果一个地方在一年内发生了洪水，那么在接下来的99年里它就不会再次发生。
同样，如果一个地方在99年内没有发生过洪水，不代表它在接下来的一年里必然会发生。
澳大利亚的一些地区在十年内经历了超过一次“一百年一遇”的洪水。
什么是可能最大洪水？
可能最大洪水（PMF）是在特定位置可能发生的最大洪水，通常估算来自可能最大降水以及融雪，再加上最坏的洪水产生的集水区条件。
通常，要对这种事件提供完全的防护在物理上或经济上是不可能的。PMF定义了洪水易受影响的土地范围，即洪水平原。
我在开发我的土地时是否需要进行洪水研究？
这取决于发展的类型和规模。
影响洪水行为并可能对邻近物业的洪水影响产生负面影响的新开发将需要在提交发展申请时进行洪水研究。
在任何情况下，开发提案的具体要求将在开发申请的评估中确定。
受洪水影响会影响我的财产价值吗？
许多因素可能影响任何财产的价值，包括通货膨胀、利率变化、附近新开发的建设等。一旦被确定为受洪水影响的财产，其价值受到影响的程度是不可能确定的。
尽管可能会影响某个潜在买家购买财产的决定，但对另一个买家可能没有影响。最终，市场决定价值。
受洪水影响会增加我的财产保险吗？
洪水研究是市政府完成的法定要求，是我们履行社区洪水风险管理职责的一部分。
保险公司可能依赖于他们自己的风险评估，并可以使用自己的方法来确定洪水风险。市政府不会为保险公司编制洪水研究或洪水平原风险管理计划。
我的物业从未发生过洪水-为什么它在洪水规划区内？
洪水不按照规律发生。可能会有一段时间没有洪水，然后可能有几次洪水。
例如，在2011年的灾难之前，布里斯班河上一次发生洪水是在1974年。最近才搬到那里的居民可能从未考虑过洪水是个问题，直到2011年的洪水。
我仍然认为我的物业没有受到洪水影响。我可以做什么？
可以通过致电市政府客户服务中心9952 8222来申请他们的物业洪水水平证书。该证书将提供有关特定地块洪水情况的详细信息。
我在哪里可以查看与洪水相关的开发控制？
与洪水相关的开发控制包含在Ryde Local Environmental Plan 2014的第6.3条和Ryde Development Control Plan 2014的第8.2节中。
为什么我的第10.7证书在洪水方面注明“未知”？
市政府在某些土地的第10.7证书上对洪水规划区的范围不明确时回答“未知”。在证书发出时，如果没有FPA信息，市政府会在第10.7（2）和（5）证书上提供关于财产是否在PMF内的信息，以更好地了解洪水影响，直到FPA地图得到更新。
这些更改影响了在2021年7月14日至2022年1月14日期间发布的第10.7证书。
截至2022年1月14日，市政府实施了FPA地图，将“未知”值更改为取决于该地块是否位于洪水规划区内的“是”和“否”。
请注意：第10.7证书在发出时会经过审查，并在发出时以正确的控制和信息发布。因此，同一财产的过去证书可能存在不同的答案，属于第9条（曾为第7A条）的不同限制。
通常情况下，证书越旧，其发出时影响土地开发潜力的控制和/或限制越有可能发生变化。确定证书是否足够新以被视为对特定目的可靠，是证书用户的责任。
为什么我的第10.7（5）证书上注明“可能最大洪水”信息？
在FPA地图可用之前，市政府在规划证书上提供了额外的洪水信息。这些信息涉及财产是否在PMF内。
如果财产在PMF内，可能需要在任何发展申请的一部分进行洪水研究，以确定拟议开发是否可能影响洪水行为，并有可能对邻近物业的洪水影响产生负面影响。对于是否需要进行洪水研究的需要将在发展申请阶段确定。
特殊案例
去年Epping的一个house因为位于flood区先推到打算进行重建，但无法获得重建批文上了新闻，有兴趣的买家请移步阅读。
以下是Parramatta council 关于洪水区的链接
https://www.cityofparramatta.nsw.gov.au/environment/floodsmart-parramatta/know-your-flood-risk
笔者提供以下服务，请点击链接
Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。
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