揭秘:顶尖的买家中介在筛选房源时看哪些数据?请收藏!

Kevin Education 2023-10-29 14:47 

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在选择澳洲地产投资地点时,很多买家中介都会遵循一系列数据要求和策略,以确保他们的投资能够取得成功。这些要求通常可分为以下几个层次:

1. 价格上限

首先,投资者需要明确自己的价格上限,即他们愿意支付的最高房价。这个上限可以根据个人财务状况来设定,它将在筛选潜在地点时起到关键作用。

2. 投资哪个州?哪个地区?

根据地域偏好,投资者可以确定他们希望在澳洲的哪个州哪个地区进行投资。

3. 投资策略

在确定地域后,投资者需要明确他们的投资策略,这可以是现金流增值或者平衡策略。这些策略将指导他们在不同地点中做出最合适的选择。

这些基本的数据要求通常将可选地点从潜在的5000个区缩减至1500个。

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4. 基本市场标准

接下来,投资者需要确定一个稳健市场的基本标准。在此过程中,以下要求是关键的:

10年增长率需要达到三位数,即100%或更高。需要注意,这个增长率的选择会受到投资时间周期的限制。

增长率周期(GRC

必须显示出周期性,而不是呈现一条笔直的线。这确保了市场的稳定性。

RIO比例(租户与业主比例)需要小于15%

HIU比例(独立房屋与公寓比例)需要小于10%

IRSAD(社会经济标准)需要在510之间。

(请看备注1

这些要求通常将可选地点缩减至大约450个区。

5. 供应方面的考虑

在确定市场需求后,投资者需要关注市场供应情况,包括:

市场上房源占比(SoM%

需要小于0.4%

(请看备注2

库存量(Inventory

需要小于2.1

(请看备注3

持有期(Hold period

需要大于10.4

建筑批准比率需要小于0.3%

(请看备注4

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6. 需求方面的考虑

最后,投资者需要关注市场的需求情况,包括:

挂牌时间(Days on the market

需要小于35天。

折扣率(Discounting

需要接近零。

空置率(Vacancy rate

需要小于1%

购房和搜索指数(Buy and search index

需要在610之间。

清空率(Clearance rate

需要大于70%

这些要求通常将可选地点缩减至不到20个可供投资的区。

明确买房需求后,制定这些标准通常只需要很短的时间,然后客户可以根据结果来制定最终决策。如果需要快速缩小选择范围的帮助,请咨询专业中介。这一过程将帮助投资者找到最适合他们的澳洲地产投资地点。

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备注1

IRSAD是澳大利亚的社会经济指标,代表“Index of Relative Socio-economic Advantage and Disadvantage”(相对社会经济优势和劣势指数)。它被用来测量澳大利亚各地区的社会经济地位,并根据一系列因素对其进行排名。

在给定上下文中,提到“IRSAD需要在510之间表明需要满足一定的社会经济标准范围。通常情况下,这个范围可以表示不同地区的相对社会经济优势和劣势。具体而言,如果某个地区的IRSAD得分在510之间,可能意味着该地区处于中等社会经济地位,既不特别富裕也不特别贫困。这个范围内的地区可能在社会经济指标上表现相对均衡。

请注意,IRSAD得分是一个复杂的指标,通常受多个因素的影响,包括居民的收入、教育水平、就业机会、住房状况等。不同地区的IRSAD得分可以帮助政府和研究人员了解社会经济的地区差异,以便采取相关政策和资源分配措施。

备注2

市场上房源占比(SoM%) 是一个用于衡量特定地区或市场中房地产供应的指标。通常情况下,这个指标表示了某一时间点上某一地区或市场上出售的房屋数量占总房屋数量的比例。

在给定上下文中,提到市场上房源占比需要小于0.4%” 表明需要确保某一地区或市场上待售的房屋数量相对较少。具体来说,如果市场上房源占比小于0.4%,那么表示该地区或市场的供应相对较紧俏,即供应的房屋相对较少,可能导致房屋市场的紧张状态。

这个指标的控制范围通常取决于市场需求和供应的平衡。如果市场上房源占比很低,可能会导致房屋供应不足,从而推高房价。相反,如果市场上房源占比很高,可能会导致房屋供应过剩,可能会对房价产生下行压力。

因此,要确保市场上房源占比小于0.4%,可能是为了维护市场的供需平衡,防止房价出现不稳定或不受控制的波动。这可以有助于维持房地产市场的稳定和可持续性。

备注3

在特定上下文中,库存量(Inventory) 是一个指标,通常用于衡量某种商品或资源的存储或积累数量。这个指标用于跟踪某种资源的可用性以及是否满足需求。

提到库存量需要小于2.1″意味着要确保某种资源的存储量保持在一个相对较低的水平。具体来说,如果库存量小于2.1,那么这表示存储的资源数量相对较少,可能接近耗尽或不足以满足需求。

这个指标的具体控制范围通常会因资源类型和行业而异。控制库存量的目的可能是为了确保资源的有效管理,减少过多的库存成本以及降低资源浪费。另外,库存量的适当管理也有助于确保资源的供应稳定,以满足市场需求。

因此,要确保库存量小于2.1,可能是为了避免资源过度积累或浪费,并确保资源的供应和需求能够保持在可持续和经济的水平。这对于资源管理和业务效率都非常重要。

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备注4

建筑批准比率是一个指标,通常用于衡量某个地区或市场中新建筑项目的数量相对于总建筑批准数量的比例。它反映了建筑项目的批准速度与总体市场的规模之间的关系。

在给定的上下文中,提到建筑批准比率需要小于0.3%” 表明需要确保新建筑项目的批准数量相对较低。具体而言,如果建筑批准比率小于0.3%,那么表示新建筑项目的批准速度相对较慢,相对于总建筑批准数量来说比较少。

控制建筑批准比率通常是出于多种原因,其中一些可能包括:

市场平衡:维护建筑市场供需平衡,以防止过度供应或供应不足,从而影响房地产市场的稳定性。

规划和可持续性:确保新建筑项目符合城市规划和可持续发展的目标,以避免不必要的城市扩张或土地资源的浪费。

质量控制:减慢建筑项目的批准速度,以确保建筑质量、安全和环境标准得到遵守。

市场投资:控制新建筑项目的速度,以吸引更多的市场投资,确保投资者的长期可持续性。

因此,要确保建筑批准比率小于0.3%,可能是为了维护市场的平衡和可持续性,以及确保新建筑项目的质量和数量受到适当的监管。这对于城市规划和房地产市场的健康非常重要。

备注5

购房和搜索指数(Buy and search index 是一个用来衡量人们对购房市场的兴趣和活跃度的指标。通常,这个指标是基于人们在房地产市场中的搜索和购房行为来确定的。

在给定的上下文中,提到购房和搜索指数需要在610之间” 意味着需要确保人们对购房市场的兴趣和活跃度维持在相对高的水平。具体来说,如果购房和搜索指数在610之间,那么表示人们对购房市场表现出相当大的兴趣和活跃度。

这个指标的控制范围通常取决于房地产市场的需求和供应情况。如果购房和搜索指数很低,可能表示市场上的兴趣不足,可能会导致市场不活跃,房地产交易减少。相反,如果购房和搜索指数很高,可能表示市场充满活力,有很多人在搜索和购买房屋。

因此,要确保购房和搜索指数在610之间,可能是为了维持房地产市场的活跃度和健康状态,以吸引更多的购房者和促进房地产交易。这对于市场的稳定和可持续性非常重要。

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