今天笔者以一名普通澳洲地产投资者的身份来谈目前房东的处境，这是我的真实想法！
作为一名投资者，一名持有多套house背负数百万贷款的投资者，一名今年缴纳土地税15万澳币的地主，持续加息后我一直在思考澳洲房东的路在何方。
我一直在寻找答案，今天理清思路和大家分享一下，抛砖引玉。
为了说清楚问题，我们从算账开始，用数据说话。
第一种情况，对于只有自住房的房东
假如贷款200万，固定利息转为浮动后利息差为4%，每年需要多还8万的贷款。
第二种情况，有投资房的房东，自住房贷款已经还清
假如自住房贷款已还清，投资房贷款200万，固定利息转为浮动后利息差为4%，每年需要多还8万的贷款。
假设房租每周加200澳币，一年房租增加1万澳币，还是要多还7万的贷款。
第三种情况，有投资房的房东，自住房贷款没有还清
如果自住房贷款没有还清，第一种情况和第二种情况同时存在，这个房东将每年要多还15万的贷款。
一个普通的地产投资者，一年多还15万澳币，不是一个小数字，您说形势能不严峻吗？
总结一下，房东面临的严峻形势是什么？
A 租金已不足以偿还抵押贷款。
B 必须将利率增加的成本转嫁出去，才能够勉强活下去。
C 投资房能收回成本的区域（suburb ）越来越少，这是因为贷款成本的上升幅度远超过了租金上涨带来的收入。”
有人说，三十六计，走为上策，卖房呗！
你说得不错，房东们已经开始行动，纷纷卖房了，请看数据（2023年8月初统计数字）
自2022年5月以来，住房投资者已经受到了12次澳央行加息的打击，开始大量抛售房产。
在悉尼市场，待售时间至少6个月的房屋数量激增9.6%，达到4032套；
墨尔本增加6.2%，至6378套。
随着房地产市场进入回调，旧房源越积越多将对价格下跌造成进一步压力。
卖房能解决问题吗？请看数据
在悉尼，亏损销售上升了 1 个百分点，达到 8.8%，为2019 年 7 月以来的最高水平。
亏损严重偏向单元房市场，其中 14.8% 的转售不赚钱。
在全澳范围内，与前三个月相比，不赚钱转售份额上升了 0.3 个百分点，达到 6.9%，平均亏损增加到 40,500 澳元。
珀斯的亏损转售量最高，几乎占全澳所有亏损销售额的 20%。珀斯市近60%的销售出现亏损，与上一季度的 53.4% 相比大幅上升。
投资房亏损销售的比例从此前的 10.2% 上升至 11.2%。
这与自住房亏损销售形成鲜明对比，后者仅上升 0.1 个百分点至 3.6%。
笔者的结论是什么？
澳洲买房，特别是在悉尼买房，和十年前相比游戏规则已经发生重大改变。
A 想靠租金撑起现金流买房这个想法越来越难落实。
B 在悉尼买房，特别是买house的门槛越来越高。
C 想买优质物业需要更大的资本投入。
D 好区好房子 与 差区差房子的 价格差将越来越大。
近期，笔者还发现，很多持有一两年的house拿出来买，卖出价格能付购买时的印花税和持有成本已经是万幸，大多数这样的房子必须贴钱才能离场。
买房要谨慎，买错一个房，十年又百忙。这是笔者对投资者的郑重提醒！