April是一位不住在悉尼的买家，她在今年5月29日联系我，想委托我成为她在悉尼的买家代理，并打算在今年年底移居悉尼。
她原打算在网上搜一搜，锁定一套房源，然后请我去参加拍卖，以为这样就可以买到房。我了解她的需求后，实话告诉她说，“这样行不通！”
本文我将复盘我替她找房买房筛选房源的过程，同时，也让买家明白行不通的原因。
6月5日，为了让她进一步熟悉在悉尼买房的复杂性，找一个好deal的难度，我让她不急着和我签约，可以先学习我的找deal和旧房翻新课，成为VIP学员，先预热一下。
6月6日，她购买了我的《house找deal课程》，《旧房翻新课程》，并成为VIP学员。
6月8日，她在学完部分课程后告诉我，越学习越知道在一个不熟悉的区域买房是一件非常困难的事情，没有学习前是无知者无畏，现在是知道得越多越恐惧，她决定直接委托我成为买家代理，避免走弯路，犯错误。我佩服并欣赏她学习的速度和决策调整的速度。
经过深思熟虑，她对房源要求如下
A 3-4个bedrooms,2-3个bathrooms，如4b,最好ground floor有一个卧室
B 开车去学校不超过20分钟（高峰时段）
C 不靠近医院、墓地、公寓楼
D 平地、室内外尽量少台阶，后院朝北、花园易打理、尽量不要pool
E 犯罪率低，邻居素质高
F 购物开车10分钟以内，尽量离火车站/公共交通不超过1.5公里
G 今后转投资房租金收入要过得去，希望潜在租客层次较高
H 预算含印花税3m左右，不超过3.5m
I 不绝对排斥duplex（总支出2.5m以内，需考察邻居），因为暂时预算有限。
经过一段时间看房后，以上条件有所调整，如到孩子学校的时间调整为高峰时段30分钟内，预算提升到3.8M，Duplex在我的耐心分析和引导下，她不考虑了。
7月15日，我成功帮她买到了一个大house，前后历时不到6周，拍卖结束后买家说，“提前完成目标，deal非常满意！”
在这不到6周的时间里，我们做了大量的功课。
我亲临现场看过或研究过的房源列举如下（大部分，不是全部），
10 Dolan Street Ryde
建于2018年，指导价250万，7月1日拍卖售出价332.6万。
买家希望后院朝北，这个放弃。
11E Knowlman Av Pymble
我对门牌号码后带ABCDE的很恐惧，但买家很感兴趣，想试一试，并系统学习一下。我接受她的委托参加了拍卖，并写过一篇文章，请移步阅读
6.18拍场：谈谈Pymble 一个门牌号码后带E的house
137 Pentecost Av Turramurra
115 Edgeworth David Wahroonga
优点是新，缺点是主路，吵！权衡利弊，放弃
38 Providence Road Ryde
其实是一个duplex，放弃
8 Coxs Lane , Lane Cove
15 Moncrieff Drive East Ryde
墙是Hebel
49 Willoughby Street Epping
3 Challis Ave Turramurra
39 Bennett Street West Ryde
74 Maxwell Street Turramurra
23 Old Beecroft Road Cheltenham
房子很好，因为噪音放弃
最后买到的house在一个很不错的区（以上列出的房源没有出现该区）, 地址出于隐私考虑不公布，请读者理解。
这个house主要的优点有
A 十二年新的house
B 土地价值268万
C 土地大于600平
D 前庭22米，非常宽
E 验房报告仅指出一处地砖小裂缝的瑕疵
总之，买家很满意！
拍卖的过程充满了惊险， 因为这个房源太好，我觉得现场的出价很可能会超过买家给的预算。
拍卖当天早上出门时，我对我太太说，“今天我是去打酱油，买家给我的预算拍不到！”
拍场具体出价记录如下，有兴趣的读者可以琢磨我为何这样出价，整个拍卖我只出价过三次
3 200 000 – Starting Bid
3 250 000
3 300 000
3 350 000
3 400 000
3 425 000
3 450 000
3 500 000
3 550 000
3 600 000我的第一次出价
（这个价格是卖家的reserve price)
3 620 000
3 680 000 我的第二次出价
3 690 000
3 700 000 – Sold 我的第三次出价
写稿过程中，看到小红书有一篇笔记，将此房源PK另外一个价格差不多的房源，投票结果是本deal取得压倒性的胜利，79%的投票者愿意选这套！
（拍卖结束后，代表买家和卖家中介合影）
在看房过程中，我们讨论过的问题有
房子前院，建在地下的雨水储存系统是干什么用的？
如何设定拍卖的最高出价？
为什么买duplex要谨慎？
怎样鉴定是否可以建duplex？
不是duplex的土地意味着什么？
怎样查邻居的种族？
先自住再转为投资要注意什么问题？
买hebel建的房子要注意什么？
门牌号码后带ABCD的house有什么特点？
为什么拍卖前找律师看合同很重要？
要不要在拍卖前出offer？
为什么某些house要交管理费？
怎样协调家里老年父母的需要和自己的需要？
house靠近学校的优点和缺点？
房子朝向的选择
还有很多提问，无法一一列举。
买房的学问是无止境的，房产涉及到好几十种行业，没有谁什么都懂，笔者愿意和买家一起探讨提升。
Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。
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