2023年6月10日，位于Pymble的41 Avon Road这样一处house拍卖引起了笔者的关注。
该房子建于1960年，部分房间较小且房龄较久，部分区域还位于山火区，但笔者却认为是一笔值得关注的交易。
41 Avon Road的土地价值为264万，而拍卖价格为292万，地价占房价比为90.4%，这意味着土地价值占了整个房产价值90%。
该房产的地理位置是一个重要的考虑因素。虽然位于山火区可能引起一些潜在担忧，但Pymble以其宜居环境和良好的生活品质而闻名。
在location上有两大优势
A 靠近PLC，如果买家有孩子在PLC上学，无疑节省了大量的交通时间。
B 离火车站660米
买家购入后无非两种选择
A 作为一个投资房，简单装修后直接出租。
B 作为自住房，享受周边便利设施和宜居环境。
如果想对其进行翻新，也是可以的，买家可以根据自身需求和未来规划来评估该房产是否符合其长期目标。
可以设想一下这个house的未来增值空间。尽管房子的房龄较长且房间较小，但这为购买者提供了一个机会，他们可以根据自己的需求和喜好进行改造和扩建，以满足他们的期望。通过适当的规划和投资，这个房产的价值有可能在未来得到提升。
假设我们花20–30万进行翻新，长期持有或数年后出售，都会有不错的回报。
但有几个扣分项要注意，会影响其价值
A 前院空间大， 后院空间小，且后院不规则（三角形）
B 后院有一棵大树，并且离房子很近。
C 该house的土地价值可能被高估。
D 采光不够好。
E 距离学校太近不是好事，比如停车和噪音。
但是，回归house的核心价值，潜在买家可以关注一件事情，该区土地价值在264万或以上，售价低于300万的，几乎找不到，爱分析的买家可以在Pymble近期交易中找找。
虽然41 Avon Road在外观和房龄上并不完美，但由于地价占比高和潜力的存在，笔者认为是一笔值得考虑的交易。
特别是针对以下两种人群
A 有孩子在PLC上学的
B 有翻新经验或者本身做翻新的
总之，买家应该评估自己的需求和未来规划，并在考虑所有因素的基础上做出明智的决策。
在房地产市场中，一个好看的房子并不一定意味着一个好交易，一个不好看的也不意味着是差交易，综合考虑各个方面的因素是非常重要。
Pymble 300万以下house调研
为了深入研究Pymble地价和房价的关系，笔者做了一下调研，在2023年上半年，截至写稿当日为止（6月11日）， 包括41 Avon这笔交易，只有9笔交易，其他8笔交易数据如下
排列顺序分别为成交日期（最近成交的在前），成交价格，地址，房间和卫浴数量， 土地面积，土地价格，地价占房价比
17 May 2023
$2,417,500
49 Kulgoa Road, PYMBLE NSW 2073
4Beds 2Baths 2Parking 950m²
地价 190万
地价占房价比78.59%
21 APR 2023
$2,020,000
6 Minnamurra Avenue, PYMBLE NSW 2073
4Beds 2Baths 1Parking 1,889m²
地价 121万
地价占房价比59.9%
24 MAR 2023
$2,100,000
8 Nadene Place, PYMBLE NSW 2073
4Beds 2Baths 2Parking 1,062m²
地价 175万
地价占房价比83.33%
04 MAR 2023
$2,300,000
11 Grandview Street, PYMBLE NSW 2073
4Beds 2Baths 2Parking 929m²
地价225万
地价占房价比97.83%
25 FEB 2023
$1,950,000
101 Mona Vale Road, PYMBLE NSW 2073
4Beds 2Baths 1Parking 1,100m²
地价 202万
地价占房价比103.59%
18 FEB 2023
$2,000,000
4 Dakara Close, PYMBLE NSW 2073
4Beds 2Baths 2Parking 942m²
地价 162万
地价占房价比81%
11 FEB 2023
$2,850,000
9 Ward Street, PYMBLE NSW 2073
3Beds2Baths 3Parking 929m²
地价 255万
地价占房价比89.47%
19 JAN 2023
$2,800,000
37 Narelle Avenue, PYMBLE NSW 2073
4Beds 4Baths 3Parking 923m²
地价207万
地价占房价比73.93%
在Pymble这样的区，售价低于300万肯定能找出扣分项，您能找出来吗？欢迎留言。
West Pymble不同于Pymble,是另外一个区，介绍如下
你知道Pymble, 但是它的邻居West Pymble呢？自住占比高，house中位价265万
Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。
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