Limited Title的house能不能买?如果买,该注意什么?

Kevin Wang Kevin Education 2023-04-30 09:28 发表于澳大利亚

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今天来谈谈Limited Title, 这种Title并不常见,所以,大部分买家没有“缘分“和它见面,而我却和它是老相识。

初次结识Limited Title是在2005年,我购买的第一个house就是Limited Title

那个house看上去比同类的房子便宜,所以,我果断签字,并付10%的定金进入冷静期。

初生牛犊不怕虎,因为是首次买房,所以,什么也不懂,什么都不怕。不知不觉中,我踩了一个坑,差点出不来。

因为是第一次买房,我对房屋的title一无所知,并不清楚这个title意味着什么。

在申请贷款的过程中,银行告知这个房子是old title,这个房子不仅是Limited Title,同时还是qualified Title, 需要查以前的成交记录,之所以要查清楚以前的成交记录,是担心任何第三方对本物业拥有权利,排除这一点后,银行贷款才能批! 如下图

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知道银行的要求后,我吓得几晚睡不着觉,头皮长出无数个疙瘩。如果无法取得贷款,面临的出路只有两个

第一, 损失10%。(此时冷静期已经结束)

第二, 全额买房,我当时没有这笔巨款。

没有别的办法,我的办法也只有两个

第一,每隔一两天催律师的进度。

第二,亲自去土地局,查这个房子的历史档案。

功夫不负有心人,经过一个多星期的辛苦工作,做完测量,成交记录查清,同时贷款也就顺利成章地批了。

以上已经是十八年前的故事!

从事买家代理后,我陆续又碰到一些Limited Titlehouse,一朝被蛇咬,十年拍井绳。所以,凡是看到这种Title,我会格外小心。

其实,买这种Titlehouse的好处有三

其一,通常价钱比正常的title便宜。

其二,相比正常的title,会吓退部分买家,竞争会弱一些。

其三,这种Title的卖家通常持有house数十年,对卖出价格的关心程度弱很多。

总之,有捡到便宜的机会。

就在这周,我又碰到一个Limited Titlehouse,促成我写这篇文章。如下图

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特此声明,我不是律师,这里只是经验分享。

Limited Title通常是未经土地登记处核实边界。

如果您打算购买Limited Title产权房产,需要应对一些风险。

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购买 Limited Title 房产的最大问题是没有准确定义边界,这会产生四个问题。

无法确定土地尺寸是否完全符合预期

如果邻居试图占用您的部分土地,您很难对侵占提出异议。

如果知道土地边界的位置,那就有应对办法。

银行可能不愿意为这种Title提供贷款,或者他们可能需要产权调查报告。

一些银行拒绝为Limited Title提供贷款或 降低对house的估价,就因为边界不清晰。

如果土地受到第三方索赔,银行无法确保容易出售。

在确定边界之前,无法分地或开发。

这一点很好理解,因为土地面积有争议。

有可能受到逆权占有的索赔,导致失去土地所有权

这一条罕见且复杂,但确实发生过。

当提出索赔的人占用土地 12 年或更长时间而真正的所有者没有采取任何行动时。这意味着您可能正在购买的房产,其实已被他人所有。

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虽然有以上四种可能,但买家可以采取多种措施,以最大限度地降低购买有限产权财产所带来的风险,常见方法有

勘测边界和买前调查

一些银行在贷款购买之前会要求勘测边界,如果您计划开发或分地,这一步必不可少。

计划完成后,将提交给土地注册处。提交过程完成后,该限制Limited Title将从Title中删除。

聘请注册测量师测量房产的方位、距离和面积,明确房产的尺寸和边界,并确保没有邻居的侵占。

产权保险

建议买家在购买Limited Title房产时购买产权保险。

产权保险保护您免受财产所有权的未知潜在风险,这些风险可能威胁您占用和使用您的土地的权利。这些风险包括第三方提出的声称他们对土地感兴趣的索赔、未知的分区问题、在结算之前未向您披露的未经批准的建筑工程以及欺诈。

延长交割时间

和卖家商量能否延长settlement的时间,比如三个月或以上。因为很多调查都需要时间来完成,有足够长的settlement时间,不会影响银行对贷款的批复。

找一个有经验的过户律师

这种title的房产面对的情况比普通的房产过户复杂,要做的功课会多一些,所以,聘请一个有经验的律师会省却您很多烦恼。

本文只是知识分享,并不构成法律建议,具体情况请咨询您的律师。

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Kevin 老师介绍,凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人,太平绅士,NSW持牌买家代理,微信:kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产,在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验,主讲《如何找deal》,《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

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