据 ATO 称，澳洲人每年设立超过30,000 个自营养老金 (SMSF)，这表明澳洲人希望在退休投资方式上有更多的选择。
那么问题来了
SMSF买房是怎么回事？
用 SMSF 持有房产有什么好处？
与 SMSF 买房的一项规则是，您通常不能投资任何个人用途的房产，否则您将违反所谓的单一目的测试。
您的 SMSF 进行的任何投资必须仅用于向退休成员支付福利，而不是在退休前供个人使用。
虽然您的 SMSF 可以自由购买任何类型的房产——住宅、商业或空置土地——作为一般规则，它不能从任何关联方购买这些房产，除非在某些有限的情况下。将您的 SMSF 拥有的财产出租给相关方也有限制，但有一些例外。
关联方包括：
基金成员
每位成员的亲属
每个成员的商业伙伴
这些商业伙伴的配偶或子女。
成员或其关联人控制或影响的公司
基金成员的附属成员有控制权
被定义为商业不动产的财产是这些规则的例外。
企业不动产通常是指完全且专门用于企业的土地和建筑物。
商业不动产的例子包括：
您自己的企业使用的棚屋或办公场所
进行初级生产的农场
因此，您的 SMSF 可以拥有您经营业务的场所，并将其出租给您以收取市场租金。
租金收入将按 15% 的超级基金税率征税，您可以按照正常税率申请租金减税。
您的 SMSF 可能会购买现有的营业场所（从您或无关的第三方），或者您也可以决定购买您的超级基金中的一块空地并为您的企业建造一个棚屋。
但是请注意，如果您要购买一块土地和建筑物，那么您可以从谁那里购买以及如何进行建筑过程会受到限制。如果需要借款，则应寻求专业建议以确定是否可以使用您的 SMSF 或是否需要不同的结构。
即使 SMSF 没有借款，由于复杂的管理，在设立 SMSF 或购买房产之前，您应该寻求会计师和财务顾问的专业建议，以完成以下事项：
消费税
资本利得税 (CGT)
土地税
所得税
现金周转
消费税
根据所购房产的性质以及您将如何使用房产，您的SMSF可能需要注册 GST。如果每年的商业租金为 75,000 澳币或更多，那么您的资金将需要注册 GST。如果租金较低，则 GST 登记是可选的。购买前需要寻求专业建议，以确定是否需要注册 GST。
资本利得税 (CGT)
当 SMSF 出售房产时，资本收益将适用 15% 的税率，除非该基金拥有该房产 12 个月或更长时间，在这种情况下，税率将打折 1/3，最后税率为10%。
如果您等到退休后才开始在您的 SMSF 中领取养老金，然后再出售房产，税率可能低至 0%。
退休可能发生在：
成员达到保存年龄（现在大多数人为 60 岁）并退休或年满 65 岁
土地税
SMSF基金有权享受土地税起征点；这意味着 SMSF 最多可以持有 969,000澳币的土地并且无需缴纳土地税。超过门槛的土地价值将按 1.6% 的税率征税。
土地税是在 12 月 31 日持有的土地上征收的，预先规划对于避免不必要的土地税负债至关重要。
NSW
The land tax threshold for company is same as individual except related companies.
For more Information related to the related companies please visit our website- https://www.revenue.nsw.gov.au/help-centre/resources-library/rulings/land/lt003v2 .
所得税
这上限为 15%。目前的公司税率为26%，个人税率高达 47%，可以通过在 SMSF 中拥有积极的资产来节省税款，然后可以将其再投资，通过在节税中赚取收益来产生复合效应。然而，相反的情况适用于负扣税，因为对于超级基金而言，任何税收优惠的税率都较低，并且可能为零，具体取决于超级基金的地位。
现金周转
在使用自我管理的SMSF购买房产时，管理现金流尤为重要。对捐款以及可以向SMSF投入多少资金以弥补现金短缺都有限制。购买房产时管理基金的现金流非常重要，因为基金中必须有足够的现金来支付管理费、保险费和任何纳税义务等费用。
笔者不是会计师，本文仅作为知识分享，SMSF涉及很多规定，详情请咨询您的会计师。
Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。
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