3月4日观摩了一场拍卖，拍卖结束后我思考一个问题，这个看上去中规中矩的house持有了6年为什么没挣钱。
1 Cove Street, Haberfield, NSW 2045
4房2浴两车位，占地 481m²
首先我们看中介广告
‘Milton’ 是一栋精美的平房，提供宽敞的起居室和娱乐空间，位于一条安静的街道上。
明亮的室内设计结合了联邦特色、雅致的现代装饰和带游泳池的阳光普照花园，提供完美的室内和室外生活
靠近公园、商店和交通的便利位置
平整地块，两面临街面
后院朝北
带围栏的花园，带铺砖露台区和游泳池
传统布局，房间宽敞，细节复古
华丽的挑高天花板，leadlight windows and plantage 百叶窗
四间宽敞的卧室，其中三间提供入墙柜
两间浴室，其中一间带原装古董爪足浴缸
开放式客厅
岛式燃气厨房配有优质不锈钢/钢制器具和石凳
空调，宽敞的屋顶储物空间，车库和车道停车位
步行至 Timbrell 公园和 Bay Run
拍卖现场纪实
拍卖时间在3月4日上午10点，实际拍卖在10点10分开始。
围观40 人，但只有两组买家出价，八次出价就结束了拍卖，出价记录如下
（每组数字后省略了三个零）
2400，2450，2500
然后僵持中，没有人继续出价，冷场至少5分钟
期间，中介在买家中周旋
拍卖师继续出场，买家出价如下
2510，2525 ，2530，2540 ，2550
最后以255万的价格成交
拍卖前中介提供的guide为250万，成交价仅比guide多五万。
该house的销售记录
2017年6月21日 240万售出
卖家 Rudd， Robinson
买家 Roads and Maritime Service
2022年11月9日 内部交易，价格0
房东易主为Transport for NSW
2023年3月4日 255万
这个house的缺点
位于Corner位置，本来是好事，但另外一条街wolseley st通往Parramatta Rd, 有路过车辆产生噪音
在30分钟内至少四架飞机经过
车库非常破
位于古迹保护区
笔者没有看合同，或许还有别的问题
为什么不挣钱
该house政府持有了6年，盈利255-240=15万，实际是在亏钱。
原因是什么？笔者总结以下五点，请知情者补充
A 2017年买家 Roads and Maritime Service收购价或许过高
有人认为政府收购会有很多的溢价，因为政府请的是第三方评估机构，其实大概率是当时的市场价，我们可能会看到有少量溢价10-20%收购的案例，更多被报道是低于市场价10-20%被收购的案例。
B 市场低点售出
C 居住体验不好，房间虽大，但没有master room
D 只有两间浴室，且另外一间在靠后院的位置，使用不方便。
E 卖相有待提升，房间地毯有味道且有污渍，可能是政府持有的原因。
如果是政府持有的房子，请积极主动参加拍卖，或许有机会捡到便宜。
有买家将不挣钱的原因归为政府持有，其实，这是一个可以探讨的问题，也是一个非常复杂的问题。
假设在2017年该house的买家是私人，在2023年3月卖掉，house保持同样的原貌，结果会有很大的不同吗？笔者先不公布自己的结论，让大家有思考的空间。
这是一个假设，也是一个很复杂的问题，要综合考虑很多因素，有兴趣的买家可以深入研究一下。
Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。
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