笔者今年看了大量的验房报告，也多次陪着验房师验房，去年九月专门写过一篇
关于验房的文章，链接如下
今年再从另外的角度写一篇。
为什么要验房？
为避免买房以后出现问题和产生额外费用，买家应该在购买前尽可能多地了解房产的状况。除了亲自检查物业外，买家还可以安排验房师前往，并出具检查报告。
作为准买家，当您要求签订销售合同时，要考虑是否要找验房师。
验房时长
验房通常持续半小时到一个小时。验房师需要进行以下检查：
检查门窗是否可以轻松打开并且不会卡在框架中
检查踢脚板、墙壁和天花板是否受潮或发霉
检查下垂的天花板或变形的墙壁
掀起地毯，检查地板是否腐烂或受潮
尝试打开水龙头并检查热水流出需要多长时间
冲马桶以检查水箱是否运行正常
查看水槽下方，轻轻摇动管道以测试坚固性
检查管道是否生锈和其他损坏
查看热水系统的尺寸和使用年限
检查所有潮湿区域的潮湿度
检查电灯开关并查看保险丝盒以评估电路寿命，并查看是否有漏电安全开关
查看屋顶、排水沟和排水管的状况
检查外墙是否有裂缝和其他缺陷
询问房屋是否具有能效等级。
在house的前后左右和室内，聆听以测量噪音水平
（在一天中的不同时间测试房产周围的噪音水平是个好主意，但验房师不可能前往多次，只能买家自己跑多次）
检查是否有奇怪的味道
（如附近的餐馆，排水沟或垃圾处理厂是否散发出强烈的气味？）
什么是验房报告？
房屋检查是买家在购买房产之前很可能需要做的一项检查。
建筑检查报告是对房产状况的书面说明。它包括任何重大的建筑缺陷或问题，例如潮湿、墙壁移动（开裂）、安全隐患及屋顶故障。
验房报告通常在买家交换销售合同之前进行，这样就可以发现问题，如果不加以检查，可能会忽略潜在隐患。
为什么买家需要一份建筑检查报告？
在购买房产之前完成建筑检查报告的好处是：
提前知道这个物业的问题是什么
使用这些信息来和卖家协商以较低的价格购买房产，即买家可能需要支付的维修费用
如有重大问题以及这些问题随着时间的推移将会产生什么影响
选择什么人来验房？
始终聘请具有资质的人员提供专业建筑检查报告。这些专业人士应该能看到隐藏的问题，并提出改进意见。
专业人员将确保报告的格式和内容符合相关的澳大利亚标准
需要提醒，确保您选择的人有足够的保险，尤其要有专业赔偿保险。
报告内容
报告的格式、细节和成本将取决于物业的类型。
验房报告一般包括
验房师应检查物业所有可见的部分。这些包括：
建筑物的内部
建筑物的外部
屋顶空间
地下空间
屋顶外观
您也可以要求检查特定项目或物业的一部分，例如：
石棉
电气安全开关
烟雾报警器
建筑检查报告通常包括以下内容：
车库、车棚和花园棚
洗衣房
厕所
小型挡土墙（即非结构性）
台阶
围墙
地表水排水
雨水管道
车道
其他详情
检验报告还应当包括下列信息：
委托人的名字
要检查物业的地址
检查原因
检查日期
检查范围
未检查的任何区域或项目的清单，未检查的原因，如有必要，提出进一步调查的建议
house整体状况的总结（考虑其年龄和类型）以及发现的任何重大缺陷
需要解决的重大问题
如有必要，建议由获得认可的专家（例如害虫检查员、电力供应部门、供水部门、结构工程师、岩土工程师、测量员或律师）进一步检查或评估。
报告中未包含的内容
建筑检查报告并不涉及房产的各个方面。
问题的严重程度会受物业的年龄和类型的影响
在提供有价值的建议的同时，该报告一般不会包括：
未检查或无法检查的部分
验房师专业知识之外的事项
维修费用的估计
小瑕疵
白蚁检测
验房师通常不会检查以下事项：
footings
concealed damp-proofing
电线和烟雾探测器
管道、排水和煤气装置
空调
游泳池和泳池设备
浇水系统
壁炉和烟囱
警报和对讲系统
地毯
洗碗机、洗碗机、烤箱、管道真空系统、热板和抽油烟机等电器
油漆涂料
电视天线
对于Strata和company Title的物业，验房师通常只会检查和评估单元内部和该单元直接相连外部的状况。如果买家希望验房师检查其他公共区域，需要申请一份“特殊用途”财产报告。
影响报告的因素
某些原因会影响最终的报告，包括：
由于天气或其他条件而难以检测的问题，例如潮湿和泄漏
您提供给验房师的信息
报告中指定的验房师“专长”的具体领域
可能被故意掩盖以使某个区域看起来没有问题的问题。
将报告用于其他目的
提前多久获得报告？
大多数验房师需要至少提前2-3 天通知才能进行建筑检查。您应该在销售谈判中尽早获得卖方的许可来检查物业。这将帮助买家决定该房产是否值得购买。
在您没有获得验房报告之前，花钱进行产权转让是有风险的。
冷静期内进行的检查
当您在NSW（新南威尔士州）购买房产时，在交换合同后有五个工作日的冷静期。在此期间，只要您发出书面通知，您就可以停止购买行为。
冷静期在您交换后立即开始，并在第五个工作日下午 5 点结束。
如果您在拍卖通过后的同一天通过拍卖或交换合同购买房产，则冷静期不适用。请务必向您的律师或持牌过户师核实您是否有冷静期，并且向您解释该过程。
要在冷静期完成建筑检查，请尽可能多地提早通知验房师。他们将不得不进行检查，准备报告，并且仍然给您时间来做决定并可能退出合同。
如果您退出，买家将被没收购买房屋价格的 0.25%。
其他类型的报告包括
特殊用途报告
虫害检验报告
预售（供应商）建筑报告
购买前的电气检查
石棉
游泳池
如果您对报告不满意
如果您对报告的任何方面或您与验房师的交往过程不满意，请尝试先与他们一起解决问题。如果他们是行业协会的成员，您可能可以获得免费的投诉处理服务。
如果您购买房产后发现建筑检查报告中未发现的问题，您应该寻求法律建议，尤其是当验房师的疏忽导致您损失大量金钱时。强烈建议您只使用有足够保险的验房师，尤其是在专业赔偿方面。
其他提醒
当使用建筑商或技工从事价值超过 5000 澳币的工作时，建筑商或技工必须：
获得 NSW Fair Trading 的工作许可
提供工作（人工和材料）价值超过 5000 澳币的书面合同
如果工作成本超过20,000澳币（某些豁免适用），则在收取任何押金之前和开始工作之前，向您提供该Home Building Compensation Fund certificate。
备注：本文参阅了NSW Fair Trading的相关规定和内容。
Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。
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