2022年12月10日这周刚交完一个作业，一个只有162万预算的买家在悉尼终于买到house，这是一个很难交的作业，也是一个市面上绝大多数买家代理不接的作业（原因可以猜想）。
这篇文章复盘了帮买家Erika找房买房的过程，相信能给其他买家很多启示，特别是类似预算的买家。
Erika在今年6月3日委托我成为她的买房VIP辅导老师，在9月18日聘请我为她的买家代理，在12月9日成功买入house，终于在圣诞节之前成功上岸。
Erika看房非常积极主动，过去半年，几乎没有一个周六闲着，不是看房，就是在看房的路上。
因为预算的限制，她不能找很新的house，要找有一定年头的。同时意味着特别好的区特别好的房子和她无缘。
在找到一个基本满意的房源后，我会在当晚或第二天晚上zoom meeting，讨论目标房源的细节问题，包括房子的加分项，扣分项，出价策略等。
在VIP辅导期间，她积极参加拍卖，但好几次成为拍卖的第二名，饱受挫折。所以，她委托我成为她的买家代理。
在成为她的买家代理后，我们很多讨论就在房子的现场完成，发现什么问题，就调查什么问题。
她看过的房子有50多个，是一位非常勤勉的的买家，房源列举如下（非全部），最后买到的house地址出于隐私考虑不公布。
在VIP学员期间和聘请我成为买家代理后，我们研究过的房源如下
2022年7月看过的房子有
72 Melvin Street, Beverly Hills NSW 2209
24 Jellicoe Street Condell Park NSW 2200
23 Clarence Street Merrylands NSW 2160
43 Arthur St Punchbowl NSW 2196
20 Gleeson Av Condell Park NSW 2200
15 Jensen St Condell Park NSW 2200
3 English Street Kogarah NSW 2217
25 Fifth Av Condell Park NSW 2200
20 Gleeson Av Condell Park NSW 2200
2022年8月看过的house有
562 Henry Lawson Drive East Hills NSW 2213
22 Dibbs Street Alexandria NSW 2015
362 Wilson Street Darlington NSW 2008
30 Monie av East Hills NSW 2213 (下图）
1 Rees Av Belmore NSW 2192
14 Karool Av Earlwood 2206
42 Manchester Road Gymea NSW 2227
39 Banks Road Earlwood 2206
226A Nelson Street Annandale 2038
12 Garnet Av Lilyfield 2040
6 Neville Street Marrickville 2204
71 Arab Road Padstow NSW 2211
2022年9月看过的house有
62 Chamberlain Road Padstow NSW 2211
21 Boyd Av Lugarno NSW 2210
151 Mona Street Granville NSW 2142
23 Clarence Street Merrylands 2160
33 Stotts Av Bardwell Park 2207
24 Sandakan Road Revesby Heights NSW 2212
9月下旬她暂停了看房，因为要重新做贷款预批
2022年10月看过的house有
5A Jasmine Av Padstow Heights 2211
81-81A Renton Av Moorebank NSW 2170
40 Bligh Av Lurnea NSW 2170
15 Brisbane Av Lurnea NSW 2170
23 Hargreaves Street Condell Park NSW 2200
138 Rodd Street Sefton NSW 2162
32 Mackenzie Street Bondi Junction NSW 2022
27 Oxford Street Bondi Junction
26 Smith Street Tempe NSW 2044
68 Douglas Street Waterloo NSW 2017
66B Douglas Street Waterloo NSW 2017
31 Thurlow Street Redfern NSW 2016
2022年11月看过的house有
7 Rose st Chippendale 2008
10 Arundel st Forest Lodge NSW 2037
12 Clara Street Erskineville 2043
75 Cope Street Redfern 2016
81 Balmain Road Leichhardt NSW 2040
6 Ben Eden street Bondi Junction 2022
10 Ben Eden street Bondi Junction 2022
38 Edward St Darlington 2008
168a Church St Newtown 2042
26 Northumberland Av Stanmore NSW 2048
13 York St Glebe NSW 2037
Erika最后买到的house占地近620平，土地价值82万，115万成交，位于Sutherland Council，砖房并带有奶奶房，租金超过一千，有风景。
这非常符合她的财务状况，她需要买有很好现金流的物业，以面对8次加息的压力。
她的预算有162万，只花了115万，买完后还有47万的备存。
同时，这个house每周有一千出头的租金，让她在买房后没有财务压力。
半年来，Erika 提过的问题非常多，列举部分提问
R4 Zoning 是什么意思？
House旁边有蓄水池有什么不好？
参加拍卖要准备什么？
网站对一个house估价很低，要放弃吗？
如果拍卖只有我一人登记，该怎么办？
Boarding House是什么意思？
同一条街，面对面的house差价可以几十万甚至100万，这是为什么？
被水淹过的house可以买吗？
律师不建议买的house我可以买吗？
City附近排屋有车位和没有车位差价是多少？
中介提供的数据和土地局的数据不一样，以哪个为准？
66W是什么？
为什么有些house长期卖不掉？
网站上标注Sold和Under Offer有什么区别？
Heritage能买不？
还有很多提问，无法一一列举。
买房的学问是无止境的，房产涉及到好几十种行业，没有谁什么都懂，笔者愿意和买家一起探讨提升。
Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程。
本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎投资