2022年11月12日拍场分析:这个排屋为什么一年亏了15万?

Kevin Wang Kevin Education 2022-11-15 22:54 发表于澳大利亚

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11月12日上午,笔者观摩了一场拍卖,相关信息如下:
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地址:10 Arundel Street, Forest Lodge NSW 2037
成交价:163万澳元(估值)
地价占房价比:60.7%(估值)
这栋位于Forest Lodge、拥有一间浴室但不带车位的三居室房产占地108平米,宽度4.19/5.05米,深度25.7/26.16米,土地价值99万澳元。
你认识悉尼的森林小屋(Forest Lodge)吗?它不是一个真的小屋,而是悉尼大学旁一个很小但很有特点的区

 

这栋房产地处的街道自住率70%,位于Forest Lodge小学的学区。
中介对该排屋的描述如下
占地超过108平方米,有后街,具有潜力开发停车位。
宽敞的内部空间以及高的天花板,为专业人士和年轻家庭提供了多种选择,前卧室可以恢复为餐厅或第二休息室。

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方便前往Tram sheds和Glebe Point路沿线的餐厅,靠近悉尼大学,并有众多通往市区的巴士。
该房产前脸朝北,两间卧室有壁炉,配有原始厨房,可翻新增值。
后庭院铺砖,有树荫,所有卧室均配有入墙柜,宽敞的主卧带阳台,拥有漂亮的景色。
有人行道通道,停车潜力(STCA),靠近优质咖啡馆和面包店,有很棒的当地酒吧,包括临近的森林小屋酒店。

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缺点
浴室厨房需要翻新,前脸偏窄,楼上的第三个房间偏小。
拍卖现场情况
约十人围观,共三组买家出价,其中包括有一买家视频出价。
拍卖出价记录如下(每个数据后省略了三个零)
140万澳元起拍,
1410, 1450, 1475, 1480, 1500, 
1510, 1530, 1540,1550, 1580, 
1595, 1600, 1605, 1610, 1611
没有达到保留价,流拍。
出价最高的留下来商议价格,估计成交价会在163万澳元左右。
价格分析
2021年8月26日,买入价177.6万澳元。
2022年11月12日,卖出价163万澳元(估计)
差价 177.6万澳元-163万澳元=14.6万澳元(约15万澳元)
不计算卖家这一年的持有成本,亏15万澳元,如果加上印花税,中介费用和持有成本,亏损大于20万澳元。
卖家亏损的原因分析
原因一,去年8月悉尼的房市处于高位,所以是高点买入。
原因二,今年11月已经经历7次加息,房价处于低位,所以是低点卖出。
原因三,持有时间太短。
原因四,去年买家对要翻新的房屋还可以接受,但今年越来越多的买家不愿意翻新,这类房屋已经鲜有买家喜欢。所以,我们要关注买家投资喜好的风向标发生了哪些变化。
卖家怎样做不会亏?
A 去年8月买完settle后立即翻新并出租,长期持有,不急着出售。
B 持有期间完成后院车位的申请和加建。
C 如果想出售,等到下一个房产周期的上升期。
D 此案例估计是卖家财务上有困难,所以,买房时一定要看清自己的财务状况。
新买家163万澳元买入划算吗?
如果预算163万澳元,买悉尼大学附近的排屋,Kevin认为这笔交易划算。
原因一,地价占房价比 99/163=60.7%,这个不算很高,但也不是很低。
原因二,该排屋历史租金有900澳币,翻新后预计会更高。
原因三,有后街出入并有可能增加后院停车,这是一个至少价值10万澳币的增值潜力。
原因四,163万澳元的预算在该区偏离中位价(230万澳元)很多,大部分情况下只能买单层的排屋,但这个是双层的。
原因五,卖家直接亏损达15万澳元,新买家有10万澳币(停车位)的看得到的增值潜力。
如果你只有160多万澳元的预算,觉得这笔交易如何?欢迎留下你的观点。

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Kevin 老师介绍,凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人,太平绅士,NSW持牌买家代理,微信:kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产,在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验,主讲《如何找deal》,《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

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