11月12日上午,笔者观摩了一场拍卖,相关信息如下:
地址:10 Arundel Street, Forest Lodge NSW 2037
这栋位于Forest Lodge、拥有一间浴室但不带车位的三居室房产占地108平米,宽度4.19/5.05米,深度25.7/26.16米,土地价值99万澳元。
这栋房产地处的街道自住率70%,位于Forest Lodge小学的学区。
占地超过108平方米,有后街,具有潜力开发停车位。
宽敞的内部空间以及高的天花板,为专业人士和年轻家庭提供了多种选择,前卧室可以恢复为餐厅或第二休息室。
方便前往Tram sheds和Glebe Point路沿线的餐厅,靠近悉尼大学,并有众多通往市区的巴士。
该房产前脸朝北,两间卧室有壁炉,配有原始厨房,可翻新增值。
后庭院铺砖,有树荫,所有卧室均配有入墙柜,宽敞的主卧带阳台,拥有漂亮的景色。
有人行道通道,停车潜力(STCA),靠近优质咖啡馆和面包店,有很棒的当地酒吧,包括临近的森林小屋酒店。
浴室厨房需要翻新,前脸偏窄,楼上的第三个房间偏小。
约十人围观,共三组买家出价,其中包括有一买家视频出价。
1410, 1450, 1475, 1480, 1500,
1510, 1530, 1540,1550, 1580,
1595, 1600, 1605, 1610, 1611
出价最高的留下来商议价格,估计成交价会在163万澳元左右。
2022年11月12日,卖出价163万澳元(估计)
差价 177.6万澳元-163万澳元=14.6万澳元(约15万澳元)
不计算卖家这一年的持有成本,亏15万澳元,如果加上印花税,中介费用和持有成本,亏损大于20万澳元。
原因一,去年8月悉尼的房市处于高位,所以是高点买入。
原因二,今年11月已经经历7次加息,房价处于低位,所以是低点卖出。
原因四,去年买家对要翻新的房屋还可以接受,但今年越来越多的买家不愿意翻新,这类房屋已经鲜有买家喜欢。所以,我们要关注买家投资喜好的风向标发生了哪些变化。
A 去年8月买完settle后立即翻新并出租,长期持有,不急着出售。
D 此案例估计是卖家财务上有困难,所以,买房时一定要看清自己的财务状况。
如果预算163万澳元,买悉尼大学附近的排屋,Kevin认为这笔交易划算。
原因一,地价占房价比 99/163=60.7%,这个不算很高,但也不是很低。
原因二,该排屋历史租金有900澳币,翻新后预计会更高。
原因三,有后街出入并有可能增加后院停车,这是一个至少价值10万澳币的增值潜力。
原因四,163万澳元的预算在该区偏离中位价(230万澳元)很多,大部分情况下只能买单层的排屋,但这个是双层的。
原因五,卖家直接亏损达15万澳元,新买家有10万澳币(停车位)的看得到的增值潜力。
如果你只有160多万澳元的预算,觉得这笔交易如何?欢迎留下你的观点。
怎么解读目前的房市?笔者将分析近期悉尼的三笔交易
免费直播时间:
11月22日(周二)晚8-9PM 澳洲东部时间
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Kevin 王老师介绍,凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人,太平绅士,NSW持牌买家代理,微信:kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产,在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验,主讲《如何找deal》,《旧房翻新盈利秘笈》等课程。
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