地产投资一件很枯燥的事情,同时会有很多烦恼,你觉得呢?

Kevin Education 2022-11-08 07:42 发表于澳大利亚

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近期,我碰到几个近似的案例。

A先生持有四套公寓,一套house,公寓持有多年并没有怎么涨,想卖卖不掉。house涨了但因为要打理,各种维修,觉得很辛苦。

B女士在悉尼持有6套房产,4套公寓,两套house。在很多人看来,她是一个妥妥的地产投资赢家,但她却很烦恼。因为四个公寓持有多年,盈利寥寥,两个house没有一套能满足目前的自住要求。

于是他们问我,为什么越投资烦恼越多?怎样投资没有烦恼呢?

我冷静思考过这个提问,其实,笔者在某个时期也有类似的感受,只不过没有买过或持有过公寓,house数量稍多一些,资本增值好一些而已。

从烦恼程度上讲,我可能还要多于她,因为,我持有的老house偏多,要面对各种维修,不维修就记不起某个house,一修就记起来了。但维修本来就是一件日常工作,平常心对待,当租金能cover这些支出,资本增值一直持续,也没有那么烦了。

本文想说的是,如果你将地产投资当成是一件很有趣的事,那就错了。地产投资是一件非常枯燥的事情,买房时的数据分析,竞价策略等各种功课不可或缺,买到后的租客管理,房子维护等让你操心的事样样不少。

我所看的的是,买房越理性越成功,越感性越容易偏离方向。

我买第一套house是最高兴的,仅花了5万澳币的首期,还是一个板房,但当时的喜悦感超过后来买的任何一个house,尽管后面买的house的价格是前者的数倍,增值也好过第一个house

这是为什么呢?为什么买最便宜的房子有喜悦感,买贵的时候反而没有?为什么地产投资能挣钱但并不有趣?难道哪里出错了吗?

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我的思考如下:

攒首期要勤奋努力

买房通常意味着要攒首期,攒首期意味着要工作更勤奋更努力,这是反人性的。人性的规律是平时愿意早下班,周末不愿意加班,所以,房子还没有买到手,就得努力干!

要花时间看房

买房意味着要花很多的业余时间去看房,去学习提升地产知识,除非你已经在地产领域工作,如果不是,无疑又挤占了一部分业余时间。

房子维护费时费钱

房子买到后就轻松了吗?NO, 绝对没有,事情更多了。买公寓的觉得没有挣钱,想卖掉,买house的也不要洋洋得意,买完后增添了不少事情,比如租客的挑选,中介公司的挑选等,如果自己管租务,事情就更多了。

关于house的维护,笔者曾写过一篇文章,列出了house维护的近百个事项,激起了买家的强烈反响。

House,买你不容易,维护也不容易。house维护絮絮念

赚钱看不到钱

房产的增值是一种无声的运动,涨了一百万如果不取出来花掉其实就跟没有一样,而且那个贷款还一直被你挂念着,那个贷款金额可能一直没有变(只还利息),或数字在逐步变小(如果是本息同还)。

越买越累

一个有远大理想的地产投资者肯定不会将增值出来的钱花掉,转贷再投资是大部分人的做法,那会出现什么事情呢?房子越多,事情越多,但手头并没有感觉很宽裕。

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那我们做地产投资究竟是为了什么呢?难道投资地产没有意义了吗?

绝对不是!

当你有十来套房产价值数千万澳币之后,特别是贷款占资产总额越来越低的时候,你的成就感会油然而生,虽然手上可以花的钱并不多,但心里的安全感是妥妥的。

怎样让贷款占资产总额的比值越来越低?选对房是关键,如果房子不增值,比值是不变的,100万的house,贷款80万,七年翻一番,后变成200万,比值就从80%降40%

所以,找到好deal是关键。

当你七老八十,卖掉中间几套就可以还清全部贷款,既可以安享晚年,也可以留给子孙,甚至干脆捐给慈善机构,也算度过了一个有意义的人生。

至于说为什么买第一套很开心,买多了会平谈,这和二十多岁领第一个月工资一样,钱很少,但很开心。工作时间长了,挣得多了,反而没有开心的感觉,道理是一样的。

不知道你怎么看,欢迎留下你的观点。

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Kevin 老师介绍,凯文地产学院校长https://kevinproperty.au 地产投资人,太平绅士,NSW持牌买家代理,微信:kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产,在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验,主讲《如何找deal》,《旧房翻新盈利秘笈》等课程。

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