Kevin Wang Kevin Education 2021-04-24 18:04
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本来想写成”要谨慎的”，但最终写成了”要非常谨慎”，不是标题党，话出有因。
我们投资房产的最终目的是什么，难道是为了亏钱吗？
没有一个人投资房产的目的是为了亏钱的，相信你也不是！
但现实是，各州占比15%-30%的投资者没有挣到钱，或者说是亏钱了，没有到达投资的初衷。
所以， 2021年地产投资要非常谨慎是必须的！
2021年，投资房产的三大痛点
第一， 很难找正现金流的房产。
我投资房产是比较看现金流的，想当年， 目标是100万的house租金1000澳币， 80万house租金800澳币，就是按照这个简单的换算公式去买房。
但现在，在悉尼这个公式基本失灵，100万的房产租金800就是很好的现金流。
我调研近期交易时，发现在Ryde 医院附近，一个house 2M买的，买后出租，租金600澳币每周，我真为这个买家的现金流担心。
有买家说，现在不是贷款利息低吗？
就2%，按照2%的利息算，我的现金流是正的哦。
我只能说，不能这么算，要按照5%来算比较安全，因为一个房子你会持有多年，利息不可能永远2%， 5%是一个比较稳健的算法。
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第二， 现金流比较好的区，有的不怎么涨。
离布里斯本43公里有一个区叫Leichhardt , 和悉尼内西区很有名的莱卡同名，这个区的house中价位 24万，租金300 PW。
接着往下分析，这个区十年房价没有涨，永远的24万。
很多现金流好的地区，房价有类似的特点。
我们来分析一下，在房价不涨的区买一个30万的house，每周正现金流100澳币，一年5000澳币，十年挣5万澳币。
十年里，你牵挂着这个房子贷款，惦记着这个房子的维修，担心着这个房子的租客，只挣5万澳币，还有去投资的冲动吗？
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第三， 等升值是买家的期望
有买家说，不要紧，卖房的sales说，澳洲地产7年翻一番，慢的10年翻一番。
在帮助学生选区时，我会去查过去十年或七年，这个区是否翻了一番。
就悉尼的情况看，过去七年，很多区没有翻一番，但熬到十年，翻一番的区过大半。
我分析的是house的数据，公寓的情况另外讨论。
不要把可能想成必然，或者说，不要想当然。
怎样找到十年翻一番的房子？
作为找deal的老师，这是一项必修课。
在笔者的日常工作中，会接触到不少的买家，目前这个时期，最爱被问到的两个问题如下
第一，2021年，买房为什么这么难？
第二，我想今年买，该怎么办？
这两个问题想答出专业水准，真心不容易，但笔者还是愿意挑战一回，按照我的个人观点，如实回答买家的提问，欢迎点赞或拍砖。
直播时间：
5月1日周日晚 7:30 —8:30 悉尼墨尔本时间
（北京时间5:30–6:30PM）
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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院发起人，太平绅士，NSW一级地产牌照，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，每两年左右买入一套物业，在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何寻找最佳deal》，《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。