Kevin Education 2021-04-12 12:30
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这个问题是一个学员提出的
他关注了目前的热点地区Pymble的两个house，一个土地面积1461，一个747，成交时间都在2021年前后，但让他诧异的是，地大的更便宜，他不知道为什么。
笔者查询了一下他提供的房源
土地面积特别大的房源信息如下
30 Reynolds St Pymble 土地面积 1461平米，为表述方便，以下称30号房。
30号房的土地价值是1.51M，建筑面积186平米（RPdate），中介提供floorPlan的建筑面积219平米。
后院图片如下
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这个house有四笔交易记录，包括今年二月的交易记录
1999年 61.2万
2011年 1.165M
2017年 2.37M
2021年2月25日2.85M
30号房，中介卖房的首页图片如下
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土地小的房源信息如下
3 Crown Road Pymble 土地面积747平米，为表述方便， 以下称3号房。
3号房的土地价值是1.46M，建筑面积348平米
客厅图片如下
这个house也有四笔交易记录，包括去年十二月的交易记录
1999年52.5万
2000年57.4万
2013年1.59M
2020年12月3.1M
3号房，中介卖房的首页图片如下
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30号房比3号房土地面积大了近1倍，为什么售价反而便宜了25万呢？
这位学员百思不得其解。
我们首先来看土地价值，
30号房的土地价值只比3号房贵1.51–1.46=0.05M，即5万澳币。
也可以说，我们可以看成这两块地的土地价值是一样的。
为什么土地面积大一倍，土地价值是一样的。
这两个house距离其实挺近的，就300米，没有几公里的距离， 所以， 和地理位置关系不是很大。
问题出在30号房的土地虽然大，但形状不规则，有近600平米的土地藏在了别人家的后面，而且长满了大树，几乎没有开发价值.
请看Floor Plan，后院占比是非常大的！
可以理解为，30号房有700多平米是可以利用的，另外700米只是一片森林。
请看下图，是不是走进森林的感觉？
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也就是说， 30号房真正可以利用的土地和3号房是一样的，所以，土地价值是一样的。
另外， 3号房土地面积虽小，但建筑面积比30号房多了100多平米，为了这100多的建筑面积，多付25万，其实不贵。
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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院发起人，太平绅士，NSW一级地产牌照，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，每两年左右买入一套物业，在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何寻找最佳deal》，《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。