Kevin Education 2021-06-19 10:03
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笔者第一次在澳洲买房时误打误撞买了一个old Title的房子，导致贷款批复延迟，昼夜难眠。
所以， 谈到澳洲房屋的产权形式， 笔者还心有余悸。
鉴于很多买家不清楚澳洲房产的产权形式，特此扫盲。
第一种形式 Torrens Title
这种产权形式是1858 年南澳殖民州长建立的，因为很好用， 1863年 1月 1日引入NSW新南威尔士州。
这种产权形式简化土地交易的程序，简化对房屋所有权的认证。
Torrens Title简单可靠，证书上包括业主姓名，土地物业抵押的情况，及某些特别的说明，简单明了。
此类型物业简单通俗来说，就是一整块地分割好、有独立的土地。
目前澳洲绝大部分独立房 (House) 都属于托伦斯Title。
购买Torrens Title房屋后，业主需要自己负责土地和房屋的维修和管理工作。
业主也可以向当地政府申请对于房屋进行推倒重建或是加建。
买家在Torrens Title的物业时，应当确认前房主是否有违建设施。
因为一旦物业转让至买家名下，违建设施的风险就全部转移至买家。一旦被当地政府发现，买家就要承担罚款、推倒违建筑等政府命令。
相应的，如果买家有意购地后进行重建或加建，应当在购买物业前应当充分了解当地政府对于房屋建设的限制和要求，
如建筑材料， 建筑高度，外观设计等要求，这都是买家必做的功课。
（上图是一个Strata Title的house）
第二种形式 Strata Title
中文翻译为分契式所有权，是另外一种物业所有权的形式，比较常见的为公寓房或连体别墅等。
业主对土地并无所有权，相反只是购买了土地上一个以水平和垂直划分的有限空间并获得该空间房产的所有权。
由于一块土地可以分成 2至上百个分契空间，并产生许多公用设施（如外墙、过道、电梯等），需要所有业主共同维护。
一般会交给专业的分契管理物业公司打理，业主每季度缴纳相应的物业管理费。
除了政府颁布的法律法规外，每个物业大楼的业主团体对于分契管理也都会有不同的规定。
对业主来说，限制相应也较大。由于大楼结构属于业主团体，因此分契式物业的业主不可随意对自己的房屋进行改造或装修。
一旦被发现未经允许，业主擅自对房屋结构进行改动，将会面临严重的后果（例如罚款、恢复原样或是诉讼等）。但相应的，分契管理物业公司会负责大楼日常的清洁及维护，为业主省去烦恼。
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第三 社区所有权（Community Title）
这是近年来才开始多见的一种所有权形式，非常类似国内的住宅小区的模式。简单来说，社区内的道路、花园及自然景观等均由社区内的业主负责管理和维护，一般通过业主大会也会委托专业的社区管理物业公司打理（非常类似分契式所有权）。因此业主每季度也需要缴纳相应的社区管理费来保证公共空间的清洁和维护。
目前社区所有权内通常以独立房为主。
第四 公司所有权（Company Title）
通常是指由一家公司的股东共同拥有的物业。例如一栋大楼 20户，是由该公司的 20位股东共同拥有，每位股东拥有其中一户房产。
不同于房产的所有权，当买家购买该类型物业时，相当于购买了该公司股东名下的股份，进而对该物业产生相应的居住权。
目前公司所有权的物业已经相当少见，市面上存在的部分物业也大多是在历史长流中遗留下来的。
不同物业所有权类型的持有成本
了解所有权类型及其特点和限制可以帮助买家更好地寻找符合自身需求的物业。
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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院发起人，太平绅士，NSW一级地产牌照，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，每两年左右买入一套物业，在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何寻找最佳deal》，《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。
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