历时半年买到悉尼上北满意的house,800多平米土地,近300建筑面积,2.1M

Kevin Education 2021-12-06 14:28

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2021年房价一路攀升,一直到11月底才歇下来喘口气。

 

12月初,J女士终于买到了房,她先后参加了找deal 和 旧房翻新课程的学习,然后一对一辅导买到中意的house,我先后帮她分析了20多个房源,主要集中在悉尼北边。

 

每个人的财务状况各不相同,她的财务状况是只能买2.1M以下的房子,而且要卖掉目前自住的Townhouse,如果大house价钱太贵,她无法承受。

 

也就是说,我的任务是辅导她找到2.1M以下性价比,现金流和资本增值都不错的房子,先自住,若干年后或许转为投资。

 

这不是很容易的事,在找房过程中,她也有饱受挫折的时候,甚至想放弃。不过,只要去争取,还是有机会!

 

在找房的初期,她找的house通常是特别新,人见人爱。在激烈的抢房大潮中,本着这个出发点去参加拍卖无疑是一场一场地打酱油。我建议她找一些不是很新,但质量还不错的房源, 或者看上去有一些小的缺憾,但维修成本并不高的house,她领悟能力非常强,马上付诸行动。

 

因为她必须卖掉一个townhouse再买一个大house,所以,如何处理先后顺序并做好衔接非常重要。我给她的方案是,因为资金的原因,必须先卖再买,刚好9月初是一个卖房的好时机,抓住时机,她自住的townhouse卖出了一个满意的价格。

 

她最后买到的这个大house真是一波三折,这个位于上北800多平米,建筑面积近300的大house原本打算在十月初拍卖,但房东因为某种原因收回拍卖,并将原来的拍卖建议价从1.9改为2.2。也就是说,这个房源暂时和她无缘。我安慰说, “别着急,我们找别的。”

 

10月到11月,她又找了几个房源,参加了几场拍卖,我帮她设定好最高价格, 超过该价格立马走人。11月初的一个拍卖令她觉得市场已经疯狂,一个新完工的house,指导价1.8,最后成交价3M,她当然没有买着。不过,回头再看,她很庆幸没有跟着疯狂。

 

一晃到了11月底,10月初收回的大house再次回到市场,拟在12月拍卖,但市场热度已降,房东也放低期望,最后以2.1M在拍卖前成交。

 

为保护客户的隐私,在此不公布地址。如果您将来是我的客户,我也不会将您最后的成交地址向任何第三方公布。

 

顺便说一下,有的客户很关心,老师会不会将我的房源用于别的目的。在此做一个重要说明:我不会将您的潜在房源与任何第三方分享,更不会自己去买这个房子,这是职业操守。

还有一点请买家明白:买房看上去需求差别不大,但深挖下去,您会惊奇地发现,不同的客户,需求差别真的很大。有的客户5M不用贷款,有的客户50万还捉襟见肘,差别真的很大。与其盯着别人的房源,不如想想我是谁,我究竟想要什么。

 

适合别人的房源不见得合适您。

 

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为了帮到正在买房的小伙伴,她认真地写下了买房总结, 以帮到正在苦苦寻房的小伙伴。

1.买房首先要有明确的定位,是自住还是投资,这两个方向很难兼顾,所以首先要明确是自住还是投资。因为我是买自住房,所以只对自住房表达一些自己的体会。

2.确定好自住这个大方向后就需要进一步缩小范围,我目标比较明确,为了小孩上学,所以看的区基本在学校附近。

3.确定好区之后就要开始做功课,要一直关注这个区的房子,只要有房子出来就要一直去看房、问价,等到看多了几套就大概知道这个区的价位以及什么样的房子值什么价,这个过程是漫长的,也是辛苦的,没有这些辛苦的经历很难买到好的deal。

4.当决定跟进一个房子的时候一定要给自己设置一个上限,单纯的喜欢就往上加价往往拍下来之后会觉得价格偏高,因为在面对自己喜欢的房的时候往往感性会战胜理性,不能说这是错的,但可能不会是好deal,也不会利益最大化。

5.在跟中介的交谈过程中我想说一下自己的一些体会,面对中介,可以示强也可以示弱,中介的素质参差不齐,所以在跟中介的交谈过程中你要知道他是什么样的人,才能分清楚他对你说的话那句是真的那句是假的,往往我们在买房过程中会忽略到这一点,认为价格才是最重要,而我认为,只有了解了中介才能辨别出他说的话水分有多少,才能进一步明确你真正的对手情况,这会直接影响最后的价格。

再就是一定要跟几个当地中介保持密切的联系,而且一定要告诉他,你是一个所有都ready的买家,因为中介不会过多的搭理还没有ready的买家,当你跟他反复强调你各方面的准备好了的情况下遇到合适的房子中介才会进一步跟你谈,因为对于中介来说,成交才是最重要的,因为价格取决于owner,中介只是在中间协调,以促成交易。

6.我在选房时过程中,是想选一些条件还可以的,后期可以做一些小翻新,以来达到升值的目的,但是在面对翻新房的时候切记的一点是不能买需要翻修很多的房子,而且要买能不修就不修的房子,对于这一点的体会也是通过上了Kevin老师的老房翻新课才总结出来的,之前还不太明白这句话意义,当我自己真正在选房的时候,并且比较了很多房子的时候才明白了这其中的道理,因为往往你觉得你这里可以修修那里可以修修,但实际到最后你买到的可能是condition很不好的房子而花可能比这个稍微高一点的价格就会买到根本不需要大翻新的房子了,因为土地价值在那摆着了,而且小翻新一定比大翻新花的钱少,时间成本也会少很多,所以我们试图要找的应该是同样的价格里面condition最好的那个,不要为了翻新而翻新。

最后在总结一下吧,买房不能盲目,不能冲动,要多比较多分析,在房价低的时候买进固然重要,但最重要的是选择一个好的deal,这才是买房最重要的。

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Kevin 老师介绍,凯文地产学院校长,太平绅士,NSW持牌买家代理,微信:kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产,每两年左右买入一套物业,在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验,主讲《如何找deal》,《旧房翻新盈利秘笈》等课程,代理澳洲地产牌照课程。

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