笔者来澳洲二十年,第一次看到这么长的雨季,如此之大的降雨量,为此,特写一篇长文来说说洪水,雨水和房子房价的关系。
本文分四个部分,3166个字,阅读时间大约8-10分钟
第一部分
被水淹过的房子便宜卖,能趁机“捡漏”吗?
今年澳洲发生特大洪水,从QLD到NSW,面积之大,范围之广,是一场巨大的灾难。
有媒体说是百年一遇,也有媒体声称千年一遇,千年一遇的说法马上引起质疑,澳洲哪来的千年历史?
不管怎么说,洪水很大是一定的!被水淹过的房子很多是一定的!那么,可以乘机“捡漏”,买被水淹过的房子吗?
支持的一方理由只有一条,那就是房子变便宜了。
据说,有卖家急于脱手,想半价出手被水淹过的房子,有买家看到了机会,这折扣太大了,不得不心动!
心动也别着急去行动,先听听反对派的意见。
反对买的理由主要有以下三点
1,一次被淹,以后还会被淹。被淹的区可能会被重建,但地势基本不可能改变。
- 被淹后保险费会非常贵,不买保险应该不可能,甚至有些区域保险公司不提供保险。
- 贷款会很麻烦,银行批还是不批要打一个问号。
这三条,条条重要,条条在理。
这次洪灾,还有一种特殊情况,布里斯班的居民反馈说:
华人区Sunnybank附近有些区域就是flood zone,但最近两次的洪灾根本没受到影响。
综上所述,笔者想说
已经有被淹记录的区域哪怕再便宜,不建议买,因为即使你买了,心里也不会踏实。
- 在划定的洪水区,但房屋实际并没有被淹过,小心求证,谨慎购买。
即使笔者这么说,但一定会听到不同的意见或声音,比如,有买家会说
1 有些房屋在建造时已经考虑过洪水的问题,有抗洪能力,即使被淹也没事。
- 有些房屋打折后比地价还便宜,我心动了。
- 洪水过后几年记忆会被逐步淡忘,最后洪水区房价涨得也不错,值得投资。
这些意见笔者认为都对,如果买家已找专家论证过,也仔细核算过投资回报,觉得洪水区还是有利可图,还是想买,笔者并不阻难,因为投资风险是自担的。
笔者目前还没有发现有谁分享买洪水区的房子盈利的,为防止特例发生,如果你刚好买洪水区的房子盈利了,欢迎分享给我。
第二部分
房子被水淹过或者漏水严重该怎么办?
这次澳洲洪水引起了大家的广泛关注,假如不幸您的房子被洪水淹过,或者您打算去洪水区“捡漏”,就会面临标题提出的问题。
被洪水淹过的房子要注意三个问题,如果你的房子漏水严重,也应该注意这三个问题。
1 地基
地基经过水的浸泡,特别是长时间的浸泡会造成安全隐患。
长期雨水浸泡,地基周围泥土将变软膨胀,承载力变弱。基础差的地基,特别是地基浅的房屋很可能受到影响,注水后,膨胀土会发生变形,影响地基的稳定性。
地基如果建立在松土上,洪水过后会出现裂缝,严重的甚至会倒塌。地基如果建立在岩石上会稳固很多。
如果房屋采用的是混凝土框架结构,短时间浸泡在水中也不会受到很大影响。如果你不放心,等洪水退后,可以请专业人士对房屋支撑结构表面的混凝土进行强度检测。如果发现外层混凝土表面已被腐蚀,可刨去表面,重新加固。
一些砖木建筑在雨水长期浸泡后,强度会明显下降。再次入住此类房屋前,必须请专业人员进行安全鉴定,如有安全隐患,必须修好后才能入住。
2 水电
洪水会对房屋内的水电产生破坏,在入住前,应该先详细检查,然后视情况进行修理或更换。
房屋发生洪水后,即使浸泡时间短,水流入房子并不深,在整个房屋经过清洗、消毒后,也不能立即通电,需要等太阳晒干或自然风干,然后请电工检测,先排除电路故障,防止因短路等问题引起安全事故。
家用的上水和下水管道也需要认真检测,修复和消毒,以防止污水进入饮用水的管道,导致健康问题。洪灾之后有大疫,说的就是洪水的污染。
3.墙壁
洪水过后,如果墙壁长期浸泡在水中,是需要经过一些处理。
对于多层建筑,也许只有Ground Floor 被淹,一楼及以上没有被水淹,只是有雨水从门窗缝隙流入,这比较好处理,需要将水擦干净,保持室内通风。同时,在晴天让尽可能多的阳光照入室内。
如果墙壁长期浸水,洪水退后会发现油漆脱落,外观开裂、发黄等现象,屋主需要等墙壁干透后再进行铲除修补。
以上三点不仅对被洪水淹过的房子有用,对漏水的房子,长期潮湿的房子处理方法也是类似的。
第三部分
地基潮湿有什么危害?如何解决地基潮湿的问题?
一、地基潮湿的原因?
雨水渗入土壤,经过裂缝进入地基,这是地基潮湿的最主要原因。
如果浴室或厨房漏水,长期不处理,也会导致地基潮湿。
如果房屋处于地势低的位置,积水过多,地下水会透过混凝土,地板或墙体的裂缝进入地基。
若施工不当,混凝土地板下的防潮层破裂,地下室内或埋在地下的水管漏水太多,下水管道堵塞或破裂,会引起滞留水返回地面。
如果屋顶的排水系统做得不好,会导致雨水进入地基。
二、地基潮湿有什么危害?
地基潮湿会导致房屋地基出问题,同时,白蚁非常喜欢潮湿阴暗的环境。
地基潮湿发霉会导致霉菌在室内和室外生长,孢子粉随空气流动,遇到潮湿、温暖的环境就会粘附物体表面并繁殖蔓延,从而使地基和地下室墙面滋生霉菌,长期接触和吸入霉菌,可引发呼吸道疾病和过敏症等,例如支气管炎、扁桃体炎、哮喘等。
三、如何解决地基潮湿的问题?
1、防潮处理
这在基建时就应该采取的措施,要用防潮效果比较好的材料,另外地下室地板、墙面都要做防水处理。
2、通风
加强空气流通对防潮是很有帮助,可以有效降低湿气含量。所以,在做地基和修地下室的时候,要加装通风口,有条件的可加排气扇来通风。
3、使用防潮垫
4、干燥剂除湿
可以在地基的basement或地下室放一些有防潮除湿效果的小物品,比如干燥剂、炭包、生石灰等,这些东西可以吸收地下室的潮气,降低空气湿度,起到一定的防潮效果。不过干燥剂是有使用寿命的,需要定期更换。
第四部分
长期雨水或潮湿会导致house的三个硬伤
笔者一直推荐买家买旧房,但并不是任何旧house都可以买。
买家可以看房,但精明的卖家和销售中介总有办法掩盖或隐藏问题。这时候,请一位经验丰富的验房师会可以帮你识破绝大部分伎俩。
买旧house发现以下三大问题千万不要掉以轻心,基本上和水有关。
一 地基或结构问题
如果房屋建在一个地势低洼的地方, 你在看房的时候又发现了或大或小的裂缝,大概率地基是有问题的。
即使房屋建在一个地势平坦的地方, 但如果地基挖得不够深,也会有地基问题。
通常来说,地基问题处理起来比较麻烦,万一想买,一定要找相关专业人士查看,并评估风险和修理成本。
有些地基或结构问题是雨水或长期潮湿导致的,有的不是。
二 白蚁
澳洲的白蚁虫害还比较普遍,特别是在买老房子时,白蚁检查是一个很重要的买前检查。
白蚁检查是一项很专业的检查,普通买家靠自己观察有一定的难度。
买家如果发现House的部分房间刚被粉刷过,这可能隐藏了某种问题,比如裂缝,漏水,霉斑或者是白蚁,专业验房公司可以通过仪器发现某些问题。
在看房过程中,或许你会发现,某个房间会放上一个大的地毯,很好看,但可能会是遮挡地板糜烂用的。或者某个墙角有一个大柜子,可能遮挡了墙壁漏水所造成的污渍。
卖家会有很多种方式隐瞒问题,所以,当某个地方不能被看到时,需要问一下为什么。
白蚁喜欢潮湿的环境,所以,这次雨季过后,请进行白蚁检查。
三 潮湿
潮湿会导致两大问题,第一,地基问题,我们在第一条里已经谈到。
第二,空气里充满霉菌,影响健康。
卖家掩盖霉菌味道的方法有很多
第一,在开放前通风
第二,用空气清新剂
第三,制造咖啡或者烤面包的味道
有些潮湿问题是可以解决的,有的不可以。
买房一个很重要的目的是遮风避雨,所以,不要小看雨水带给房子的不利影响,买房尽量挑地势高的地方,远离洪水区,建房过程中保证施工质量,防止雨水渗入室内,做好防潮处理这些都是非常必要的。
本文只是知识分享,如果涉及到咨询专业人士,请以他们的意见为准,本文仅供参考。