2022分析5月14日的两笔交易,看看市场低迷时期买房是否有机会?

 

5月3日(周二),澳洲联邦储备银行召开董事会,宣布加息到0.35%,这是澳洲央行近 12年来首次加息!

 

文章开始之前,我们回顾一下过去五周的悉尼拍卖清空率

4月16日拍卖清空率50%,

4月23日拍卖清空率59%,

4月30日拍卖清空率58%,

5月7日拍卖清空率59%

5月14日拍卖清空率57%

 

清空率下降,银行加息,联邦大选,这三个事件同时发生的时候并不多,这也导致众多买家这两周在持币观望,别人谨慎我贪婪,在大家持币观望的时候,或许就是你出手的好时机,尤其是大选前的两周!

 

我不预测房价,专门分析房源,以找到好deal为一大乐事。

 

今天我们来分析两个5月14日拍卖的两个房源

 

217 Tryon rd East Lindfield 3.5M

 

优点

全砖占地 841 平方米,前宽19.2米,深度43.89米

内部面积304平米

三个车库和储藏室

四间卧室

两间浴室、全套家庭浴室、内部洗衣房

多个起居室

超大的温室家庭房

主卧室包括一个套间和一个可以通往楼下客厅的电梯。

 

学区

Lindfield East Public school 99分

Killara high 97分

Linfield railway station 2.31km

 

缺点

要做一定的翻新

后院不平

 

地价占房价比 1.94 / 3.5 = 55.43%

 

这笔交易合算吗? 我们从四个角度看

 

角度一,对比街对面的156号

街道对面的156 Tryon road在今年3月19日卖出,售价4.55,土地面积866平米,建筑面积228平米,有山景。

 

同在一条街,面对面,售出时间相隔两个月,217便宜了95万,究竟哪个值?

有人说156号有山景,山景能否值95万呢?不同的买家有不同的评判标准。

 

换一个角度思考,如果156号放到5月中旬来卖,是否能卖到4.55?请买家思考。

 

角度二,对比同一条街的227号

同一条街227号上周(2022-5-7)卖出,售价312万,很破,近公园,合适推到重建,据说是被一建筑公司买走,价格便宜了38万。

 

227合适推倒重建,中介都这么说,看中介为227写的广告

Opportunity knocks on the door of this sunny mid-century home offering amazing scope to substantially expand or completely rebuild to create your dream residence (stca).

 

推倒重建的成本和翻新的成本不是一个重量级的。

227前庭17米,117前庭19.2米,前者比后者少了两米。

 

如果预定计划是推倒重建,227还是可以,但是如果翻新和重建两可,217更合适。

 

角度三 该区中价位

East Lindfield 中价位是3.88M, 217售价3.5M,比中价位低38万。

 

角度四 auction guide

从中介的guide 3.3来判断3.5的售出价对买家来说很合算

拍卖保留价通常至少比guide高10%,也就是说卖家的心理价位至少在3.6以上。

 

从以上四个角度看,217 Tryon road East Lindfield在5月14日的拍卖中,买家以3.5的价格购入是一笔好交易。

 

房源二

 

101 Melba Drive East Ryde NSW 2113

学区

Ryde east public school 95分

Riverside Girls high 94分

North Ryde station 1.87km’

 

优点

1119 平方米的土地面积,前庭15.24米

最近翻新的双层双砖住宅

俯瞰 Lane Cove 国家公园,可拎包入住

宁静、私密的丛林景观

明亮的开放式客厅和用餐区

高高的天花板和落地窗

起居空间和卧室与阳台相连

公共空间改为第 4 卧室或客房非常容易

地下储藏室和车库

交通便利,15分钟快速巴士通勤到CBD

 

不足

地势落差很大

 

分析

地价占房价比1.38/ 2.395 = 57.74%

拍卖指导价2.15,拍卖售出价2.395, 估计这价格刚到卖家的期望值,没有多大的溢价。

 

通过以上两笔交易说明,在清空率低,市场低迷的时期买房也有很多机会,对买家而言是一个买房的好时期, 如果以上两笔交易发生在市场火热时期,再多付10%溢价预计并不是什么难事。

 

下周六就是5月21日联邦大选的日子,究竟谁执政很快就会有结果,有首期有贷款的买家,留心大选前最后一周的机会,大选后,部分莫名犹豫的买家或许就不犹豫了。

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