排屋,文物保护区的房子和文物建筑能买吗?

 

这篇文章将分为三个部分,讨论我们华人购买量不大或者说不是很熟悉的物业:排屋,位于文物保护区的房子和文物建筑。

 

上篇讨论排屋,中篇讨论房子本身不是heritage item,但是房子位于估计保护区(conservation area),下篇讨论文物建筑。

 

上篇  排屋

 

笔者喜欢投资悉尼市区附近的排屋,说到排屋Terrace,首先得谈谈排屋的前世今生。

 

排屋起源于17世纪的英国,以后传入世界各地的原英国殖民地,如今在香港、爱尔兰、澳洲、新西兰、加拿大、美国、新加坡和马来西亚,仍能看到大量17世纪到20世纪初建造的传统排屋,以及此后建造的类似建筑。

 

英文排屋一般称为terrace house或terraced house,也有称作row house,linked house或town house

 

不过,目前市面上所说的town house和Terrace差别已经非常大。

 

排屋和Townhouse很像,但是排屋之间联系很紧密,占地很小,可以是一层,也可以是两层或三层,中间有公共墙。

 

区别在于Terrace是永久产权,Torrens title,可在政府批准下翻新改造甚至加建。

 

Town House是分契式产权Strata title,不可私自改造外观。

 

悉尼的排屋起源于淘金热,大部分排屋建在这个时期。

 

进入二十世纪,话锋一转,排屋因年久失修,逐渐走向衰落。

 

时过境迁,三十年河东,三十年河西,随着悉尼市区的发展壮大,住在市区附近的人收入越来越高,这些高收入人士为了减少通勤时间,原本不入法眼的排屋重新得到青睐。

 

笔者从2002年起在悉尼市区工作,为了减少通勤时间,打算从离市区16公里的郊区搬到City附近居住,有幸在当时碰到了我的地产投资老师,他让我关注市区附近的排屋。

 

经过他的指点,我踏上了寻找排屋和买排屋的历程,十多年来, 我一直分析关注City附近的排屋价格,十年内绝大部分翻番。

 

排屋的优点如下

 

排屋占据有利的地理位置,靠近市中心,交通便利,去CBD上班,去购物,去市区景点,十几分钟说到就到。

 

排屋的前后院通常都不大,打理方便。

 

排屋不用交物业管理费。

 

部分排屋有车库或停车位,即使没有停车位也可以申请免费的路边停车。

当然,排屋也有一些问题

 

有些排屋面积小,采光,通风和隐私会受到一定影响。

 

因为排屋房子老,要定期维护。

 

虽然有缺点,但以下这一点很关键,足够掩盖缺点,那就是

 

排屋比其他类型的房产更容易卖出溢价

 

原因如下

 

近市区五公里的土地面积非常有限,排屋有地理位置的优势。

 

排屋的数量有限,不可能被复制,是稀缺品。

 

因为近City,有足够多的高收入买家愿意购买。

 

去年三月 285 Glebe Point Road 一个破败不堪的排屋拍到3M吗?据说翻新维护费就需要一个1M, 4M就买一个排屋,买家是多给了点,但从侧面也反映出市区附近排屋的需求度。

 

其实,四百万还不算最的,市区东面(上东区)排屋卖出五百万早已不是新闻。

 

 

中篇:文物保护区的房子

 

排屋大都位于文物保护区,所以,上篇和中篇的话题相关性很大

 

如果你寻找位于City五公里内的house和排屋,位于古迹保护区的可能性很大,笔者对这种房子很熟悉,因为曾经买过几个,有经验,也有教训。

 

购买这种类型的房产,买家可能会问以下问题

 

第一,这种房子能买吗?

 

笔者的答案是可以买,根据我的经验,不仅可以买,而且增值还不错。

 

但是,事先声明一下,因为笔者关注的绝大部分是悉尼市区五公里范围内的古迹保护区,离市区更远的还没有做深入调研,要具体分析房源。

 

郑重提醒,不管什么类型的房子, 一定要做20个调查,不能说因为是某个特点的房子买了就一定能挣钱,就不做深入调查了。

 

第二,古迹保护区会取消吗?

 

在购买的这个时点,你要做好在你持有期间不会取消的准备,这是购买时正确的心态。顺便说一句,古迹保护区取消是非常困难的,只会随着时间的推移,这些保护区越来越稀缺。

 

第三,会影响银行的估价吗?

 

按照笔者的经验,不会。

 

第三,影响房子的增值吗?比如7年或10年翻一番。

 

会和大势保持一致,有些时候某些区域甚至会涨得更好。

 

第四,古迹保护区的房子能推到重建吗?

 

可以,笔者就推倒重建过古迹保护区的房子,2013年推倒一个house建成两个排屋,但是必须请heritage专家向council提供证明,这房子为什么必须推倒,重建后会设计成什么样子,是否和当地风貌保持一致。

 

换句话说, 古迹保护区的房子和普通区的房子相比,推倒重建的条件更苛刻。

 

必须指出,同为古迹保护区,不同区有不同区的特点,不同council有不同的规定,有的council管得松,有的council管得很紧,为了保护房屋的某些特征,如建筑风格,fence等, 他们可能会否决房主的DA申请,有的DA批了,但会附加很多条件。因为保护区不仅仅是保护房子,还要保护整个区域的风貌,保证DA批复后和整个区域风格一致。

 

当然,任何保护都不是为了阻止买家改善居住条件,比如,有的排屋在100年前建设时没有电力设施,没有抽水马桶,我们能阻止居民使用电和使用抽水马桶吗?所以,内部翻新加建改建都是可以的,但一定要向council申请,避免产生不必要的麻烦。

 

第五,位于古迹保护区的房子有什么好处吗?

 

凡事利弊兼顾,既然被列为古迹保护区,肯定是有年头了, 我们想一想,一百年前的先辈为什么要优先开发这里住在这里呢?而不是别的地方?

 

在笔者看来,大部分古迹保护区有很好的location,接近市区或某区域中心,交通方便,如果为了自住,买个好位置的,不必计较是否在 conservation area, 重点是买家是否喜欢。

 

事实上,很多位于conservation area里房子价格不菲,比如悉尼的东区,价值五百万以上一点都不稀奇。

 

第六, 有买古迹保护区房子亏本的吗?

 

其实,买哪儿房子都有盈利,都有亏本的,这不是房产类型的问题,而是买前要做深入调查。

 

下篇:Heritage文物建筑

 

文物建筑在市场上占比不大,但偶尔还是会碰到,我们先说说文物建筑不好的地方

 

第一,文物建筑改建非常困难,所以,买的时候要有心理准备。

 

第二,文物建筑重建几乎不可能,即使重建也得让你建成和以前一摸一样的。听说一个故事,某买家一把火烧掉文物建筑,想推倒重建,结局是吃不了兜着走。

 

第三,文物建筑如果符合条件可以在后面加建,笔者年初看到一个文物建筑,前面的旧house保留,后面加建了两层,并加建了granny Flat。但是要提醒有类似想法的买家,文物建筑加建的DA,CC 和OC都很难搞,这个house在卖的时候还没有拿到OC,推测最大的可能不是卖家不想拿或者不知道拿,而是拿OC有难度。

 

看完缺点,我们来谈文物建筑的优点

 

优点一,heritage 的位置通常不错,一百年前的先辈,一定会找好的location建房子。

 

优点二,建筑质量普遍不错,选材很讲究。100年前的房子还在,说明比同时代同类型房子的质量好。

 

优点三,有审美和艺术价值,比如,那带图案的彩色窗户玻璃,看上去就不一般。

 

优点四,ceiling很高,2.7米以上是常态。

 

优点五,文物建筑砖石结构的很多,非常结实,冬暖夏凉。

 

优点六,有些文物建筑售价并不高,通常低于同类型但非文物的房子。

 

对买家的建议

 

通过以上分析,好像优点还挺多,但笔者对文物建筑敬而远之,原因很简单,我不是文物建筑方面的专家,不熟不做。但并不意味着你不能买,如果你对文物建筑研究颇多,或者有文物建筑专家作为你的顾问,也是有可能的。

 

如果一定要买,建议如下

 

一定要请律师仔细读合同。

 

一定要请文物建筑专家作为你的顾问。

 

如果涉及翻新和加建,一定要找有文物建筑经验的施工方。

 

以上只是笔者的个人观点,不一定对,仅供参考。在购买排屋,古迹保护区房产和文物建筑时,请进一步咨询专家意见。

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