房市降温,想买房的你,不要浪费四年一遇的联邦大选,从4月23日的三笔交易谈起

 

2022年5月21日即将进行联邦大选,回顾过去,我们可以看到大选和房产政策有密切的关系。

 

1985年取消负扣税的滑铁卢

1985年工党政府针对民众的抱怨(房价过高),决定全面取消负扣税,但事与愿违,18个月内主要首府城市租金大涨,当时的总理霍克重新恢复了负扣税。

 

2019年联邦大选工党为什么会输?

原因之一或者说是重大原因是工党提出要是对负扣税进行重大改革。

 

2022年的工党识时务为俊杰

工党候选人阿尔巴尼斯今年竞选不提取消负扣税,深刻领会前车之鉴。

 

2022年财政预算送了三份大礼

从新财年起,First Home Guarantee首次置业保障计划新增 25000 个名额(加上以前的1万名,共计每年有 3.5万个名额),允许首次置业者以低至 5% 的首付购买符合条件的住宅物业,而无需支付贷款人的抵押贷款保险。

 

Regional Home Guarantee

从 2022 年 10 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日,支持一万名符合条件的购房者,包括非首次购房者和永久居民,以低至 5 %的首付在偏远地区购买或建造新房。

 

Family Home Guarantee

从2021年7月1日到2025年6月30日,每年支持 5000 名符合条件的有孩子的单亲父母购买他们的第一套住房或以低至 2% 的押金重新进入住房市场。

 

Home Guarantee Scheme的房价限额提高,NSW最高90万澳元,其他州也都有上调。

 

收入要求

First Home Guarantee年收入低于12.5万澳元的首次置业单身人士,或年度总收入低于20万澳元,且同为首次置业者的家庭才可以申请。

 

有专家说这些政策无异于扬汤止沸,无法从根上解决问题住房不足的问题,醉翁之意不在酒(解决住房问题),而在拉选票也!

 

普通买家大选前能干什么?

4月16日悉尼拍卖清空率50%, 4月23日悉尼拍卖清空率59%.,而去年同期的拍卖清空率在80%以上。

 

房市降温,不要浪费了一场大选,别人谨慎我贪婪,在大家持币观望的时候,或许就是你出手的好时机,尤其是大选前的两周!

 

因为工作原因,我接触到不少的买家,目前这个时期,最爱问的两个问题如下

第一,现在买房合适吗?

第二,如果买,我该买哪儿?

 

先不着急回答你的问题,我们来看看悉尼4月23日的三笔交易

 

离悉尼CBD五公里居然有1.34M的独立屋

 

大家看地产新闻,看到的是某某house卖了一个天价,卖了一个record,这种新闻关注的是卖家的利益,不是买家的。

 

我作为买家中介,关注的是买家的利益,所以,我关注的通常是新闻不刊登的交易。

 

提出一个问题,在2022年4月下旬,离悉尼CBD五公里有1.34M的独立屋?你相信吗?

地址:9 Reserve St Beaconsfield NSW 2015

 

这个独立屋位于Beaconsfield, 有买家对这个区不熟,其实离Green Square火车站也就600米,离市区五公里,属于Sydney City Council管辖

 

土地面积 240平米,10.82米前宽,10.67米后宽, 左右的深度分别是21.69米和23.52米,2021年7月1日评估的土地价值为1.05M

 

上次销售记录,2017年4月1日 售价1.32

 

这个房子原打算2022年4月23日拍卖,并在拍卖前几天将原定的拍卖指导价从1.5降到1.275

 

有买家打算23日参加拍卖,结果拍卖前一天,也就是4月22日拍前售出,售价为1.34,23号的原定拍卖取消。

 

这个价格比2017年购入价仅多了两万澳币

 

我们将地价除以本次购入价,得出地价占房价比

1.05 / 1.34 = 78.35%,很难找到比这么高的。

 

找这个deal的优点

A 地价占比高

B 已经有DA

C 前一手没有挣钱

D 离市区5公里独立屋不多,是稀缺品

E 离火车站600米

F 周边三房公寓1M+

这个deal也有不足

A DA有效期期内是建还是不建?

B板房

C有点吵

D租金不高

 

笔者认为,如果合同里面没有什么特殊事项,对买家来说,这是一笔好交易。对卖家来说,绝对亏钱了。

 

Epping house有一千平米土地卖多少钱?

 

Cumberland St是Epping的好街之一,4月23日该街的8号进行现场拍卖

 

8 Cumberland St Epping的地价是2.01M(2021年7月1日评估价)土地面积 999.1平米。前脸宽18.29,深度54.86米,这条街75%为自住买家,我们能猜出4月23卖了多少钱?

 

拍卖共有三组买家出价,现场竞争并不激烈,最后以2.604成交

 

我们算出地价占房价比为2.01 / 2.604 = 77.18%,这个比值也是非常高的。

 

中介提供的信息说新买家可以翻新,加建和重建。作为想买房的你,觉得这笔交易如何呢?

 

hunters Hill 也能找到3M + 占地720平米的house

 

我们先查一下hunters Hill 的中价位,4.14M,中价位超过4M的区在悉尼并不多。

这样一个中价位,能买到的3M+ 的house吗?

 

答案是可以,我们一起来看一下

地址 30 Barons Crescent Hunters Hill  NSW 2110

 

土地价值 1.9,土地尺寸21.69/21.34 乘以31.93/35.86,720平米

这个房子的前庭是32米,是更长的一面临街,而不是短的一边,这和大部分house不同。通常来说,前脸越宽越值钱。

房子内部面积215平米, 车库 45平米。

 

2022年4月23日,现场拍卖,Guide 3.4,现场从3.5起拍,拍到3.62无人出价,拍卖师出vendor bid 3.65,最后成交!

 

我们计算一下地价占房价比 1.9 / 3.65 = 52.05%

 

有人说这个比值没有前两个高,通常来说,如果在豪宅区,达到这个比值已经非常高了。

 

当然, 也有人说这条街位于hunters Hill的边缘地带,且后面是森林,价格便宜一点也正常,但从拍卖现场看竞争并不激烈,有一点无疑,房市真的降温了。

 

从这三笔交易我们看到了什么?

A 离市区5公里居然有1.34的独立屋。

B Epping一千平米的地居然只要2.6(离市区18公里)。

C公认的好区720平米带游泳池只要3.65(离市区9公里)

无论你是想买1M,2M,3M都有潜在的好的deal

 

清空率这么低,为何买家不赶快找Deal呢?

 

再好的市场,也有差的交易;再坏的市场,也有好的交易。我们在看看大势的同时,更要仔细地研究具体的的deal。

 

目前这个阶段,说买的理由如下

第一,  看好目前的房市,竞争不激烈;

第二,  首期已有,贷款已预批, 不买房干什么?

第三,  别人犹豫我贪婪

第四,  和去年比,有更多的好deal。

 

说不买的理由也很充分

A  已经涨了这么多,恐怕买在高点;

B  大选在即,大选后政策不明朗;

C  加息在即, 后面会发生什么还不好说;

D  很多人都在等,我也顺便等等。

 

我们想买房,就不得不研究卖房人的心态。

我们思考,卖家为什么要卖房呢?不外乎以下七种原因

A   已经退休, 看到房市在高点, 卖掉去养老。

B  小房换大房,已买新房子,卖掉小房补贴大房。

C  大房换小房,子女长大,大房不好打理。

D  去世

E  离婚

F  搬迁

G  投资房不挣钱, 乘着房价好卖掉离场

如果不是以上原因,房主大概率是不会卖的, 因为卖掉后, 大部分买家能做的事情还是买房。

 

综上所述,目前是一个买房的好时机,而不是一个卖房的好时机,但总有人不得不卖,乘大部分买家袖手旁观,你可以乘机买起来。

 

澳洲联邦大选在即,你我几乎没有可能当上总理,但出手买套房还是可以的。

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