笔者碰到一些买家想自建房,我会问一句,“你建过房子吗?”
大部分买家的回答是没有建过房子,我建议他多走访一下自己建过房的朋友,然后再做决定。
2013年到2018年,笔者干过一个推到重建的项目,历时五年,回头再看,这个项目给我带来了还不错的回报,但如果有机会让我重新选择, 我会果断决定,“ 不要自建房!“
笔者还有一个项目DA已批,当迟迟不想(敢)动工,原因是对上次自建房还心有余悸。
结合笔者”不堪回首”的经历,说说自建房的九大难。
建房过程复杂,这是第一难
建房不是一个一蹴而就的过程,过程非常复杂,买完破房后需要拆除,申请DA,CC,打地基,铺设管线,建框架,做屋顶,内部装修…….大工序里还包含无数个小的工序。
如果自建房在古迹保护区,在申请DA时需要使用古迹保护专家的顾问服务,同时要落实在施工过程中。
每一个工序都有不同材料选择的问题,如果你不内行,只会被builder牵着鼻子走。
整个建房的过程少说也有30个工种,包括拆除,木工,砌砖,围墙,空调,窗户等等。
找好builder很难,这是第二难
笔者找的builder是一位西人,做事可靠,但当时已经六十多岁,在工程做完一大半时因突发疾病去世,后来东寻西找,找到另外一位builder帮忙完工。
基建这个行业非常忙,凡是做得不错的,基本不打广告,到处打广告的,不是刚入行的, 就是公司刚成立的。(可能有点武断,但大概率是这样)
不得不提醒,建筑行业要留心骗子,一不小心容易被骗。我认识一位地产中介朋友,精明能干,但他居然在建房过程中被builder骗了,只能说道高一尺魔高一丈。
找一个好的设计师很难,这是第三难
笔者找的设计师是一位西人,刚开始接触时觉得还不错,回头看,他是耽误项目工时最多的人,他耽误工时的费用远远大于付给他的设计钱。这也是这个项目为什么花了五年的一个很重要的原因。
所以,一定要找一个有经验,有责任心的设计师,谁都会这么想,但在实际生活中,有些事可遇不可求。
还有一点,很多设计师对施工成本不熟悉,设计得很好看,但施工成本奇高。
比如,窗户加宽十厘米,成本多几千;地基加深十厘米,成本多几万。
房东维护自己的权利很难,这是第四难
很多建筑商签合同前和签合同后是截然不同的两幅面孔,正如有人所说,“合同前和蔼可亲,合同后六亲不认“,碰到这样的建筑商,往往是买的没有卖的精,房东往往是第一次签合同,但建商已经在市场上身经百战,刀枪不入,炉火纯青。
很多房东以为可以通过法律途径讨回公道,但事实是吃亏上当没有地方说理,讨回公道成本奇高。
有位业内人士半开玩笑说,“法律是公正的,但律师是收费的,如果有律师说百分百会赢,基本是在骗你。“
一个不争的事实是,法律偏向施工方,而不是房主。 我想问一个问题,建筑合同是谁起草的,当然是建筑商,如果是让你起草合同,你是偏向自己还是对方呢?
建筑时长不可控,这是第五难
请房东明白一点,没有任何一份合同会保证一定在某年某月某日之前一定完工,合同往往会加上天气,材料,运输等等不可控因素和条件,让完工时间变得不确定,不可知,而且你还无计可施。
很多房子因为建设的工期漫长,成为半截子工程,把房子给拖垮了。比如,今年澳洲东部地区雨季特别长,会影响很多房子的工期,可以预料,长期浸泡在雨水中的木头,会成为今年建筑质量的隐患。
工程一拖再拖,会导致某些材料的老化变质,比如,木头的日晒雨淋,防水的老化,钢筋的锈蚀,同时,各个工程之间的衔接一环扣一环,这个工序的拖延会导致下一个工序的进程。
身心健康备受摧残,这是第六难
在建房的整个过程中,房主将长期处于自己不熟悉的领域,面临各种纠纷,同时还要不断地支付各种账单,这个难度可想而知。
笔者回顾自己所走过的人生不同阶段,发觉自建房是自己犯错最多的时期,没有任何一个阶段犯过这么多错误,差点走不下去。幸运地是有一位老师始终是我的坚强后盾,他给我指路,帮我排忧解难,要不是他,我很有可能会中途卖掉未完工的房子。
还要提醒房主,建房很可能会影响夫妻关系,如果夫妻在某个施工细节意见不统一,很可能导致家庭战争。
建房特别考验房主的身心,我所认识的自建房人士,90%以上经历各种磨难,没有经历磨难的一定中Lotto了!
建筑商看人下菜,这是第七难
你可能参观过建筑商的展房,以为你的房子建成后会和这个一模一样,亲爱的,too young, too simple.
一分钱一分货,很可能按照你的价格建造出来的会是另外的一个模样,想建得更漂亮,很简单,两个字,“加钱!“
要知道施工队伍对建筑商提出的要求言听计从,但对业主提出的要求可能置之不理,这是有可能的。 建筑商对施工人员来说是长期饭票,但对业主来说是一锤子买卖。
建商这个领域是劣币驱逐良币,在某些特殊的时期,有良心的建筑商可能没有奸商活得滋润,导致整过行业的风气会被劣币带坏。
在建房过程中,因为客户没有鉴别力,导致建筑商看人下菜,明明可以少收的费用,变成多收;明明可以用更好的材料,变成用便宜的,如果房主是建筑的门外汉,有可能被算计。
研究各种建材的区别,特花时间,这是第八难
建房通常是builder包工包料,优点是省事,缺点是材料除非是事先合同约定好,通常是builder说了算,builder当然要考虑成本。这也是很多房主和builder发生纠纷的导火索。
不过,我的这个项目采用builder收取固定的管理费,买材料builder会征求我方意见,由我们付账单,这种做法的优点是材料质量有保证,builder和房主中间不会扯皮,缺点是房主要去研究各种材料的优劣,需要多花时间,有时候为了买更好的材料,要多花钱。
建材价格飙升,这是第九难
澳洲统计局数据显示,截至2021年12月,在过去的一年里,钢材价上涨43.1%,木材价上涨39.7%,塑料管24.7%。 羊毛出在羊身上,这意味着你的builder或你自己要比一年前多花数万或者数十万买材料,价格上涨是不争的事实。
以上是我主张不要自建房的九大理由,如果你有自建房经历,不知道有多大的认同感,欢迎留言。
但是,笔者相信还是有人会前赴后继去自建房,要不这个行业怎么会生生不息? 包括笔者本人,说不定几年后还会再来一次自建房,为什么会这样呢? 原因很复杂,想说清楚将是一篇大文章,以后再写。