为什么买房要看“中位价” 而不是“平均价”?如何利用中位价来分析房源?

买家进入房市后,会接触到一个高频词,中位价。

 

什么是中位价? 中位价和平均价有什么区别?

 

有买家以为是一个意思,有的买家知道有区别,但具体区别是什么不见得说得清,我们今天来捋一捋。

 

先看下面的例子

 

以下列出了 9 个房产销售,按从小到大的顺序排列。

 

1   $600,000

2   $645,000

3   $650,000

4   $651,000

5   $655,000

6   $660,000

7   $700,000

8   $800,000

9   $1,900,000

 

平均价

 

平均价格通过将所有销售额相加并除以销售个数来计算。

 

以上所有销售额的总和为 7,261,000 澳币,除以 9个销售额后,平均售价为806,777澳币。

 

中位价

就是一半的售价高于它的销售价格,一半的售价低于它的销售价格。

 

以上为例,中位价(中间值)是第五笔交易,价格是655,000澳币,4个销售额高于它,4个销售额低于它。

 

为什么中位价更好用?

 

从上面的示例可以看出,中位价往往比平均值更好,更准确,是一种更好的统计指标,因为它代表了更多的销售价靠近这个数字。

 

从范例可以看出,中值不受到非常高或非常低的销售价格的影响。

 

在我们的示例中,第九笔销售比第一笔销售贵130万。

 

第九笔的销售价格是第一笔的三倍还多10万,这笔的销售大大提升了销售平均值。

 

如果将第九笔销售排除掉,只计算前八笔的平均值,平均价格是702,350澳币, 比九笔销售额相加除以九的平均值少了十万澳币。

 

通过以上的例子,我们清楚地知道平均值容易被特别低或特别高的销售影响,导致不靠谱。

 

如何利用中位价来分析房源?

 

使用中位价的最大好处是,有助于让买家更好地了解该区是否负担得起,并提醒买家哪里有潜在的机会。

 

例如,买家发现一处房产的价格低于该地区的中值,可能意味着它的价格被低估。

 

如果它远高于中位数,可能意味着要价太高,或者该物业有一些特别之处要引起买家注意。

 

在我们的示例中,第九笔交易一定有独特不同的地方才能有如此高的价格。

 

在做房产调查时,如果想买的house状况在该区处于中间位置,但价格明显偏高,要进一步进行调查,多问几个为什么?这样做有利于你合理出价。